La campaña de la Renta 2025 arranca el 8 de abril de 2026. Y este año hay un tema que va a ocupar más tiempo que nunca en los despachos: la reducción por arrendamiento de vivienda.
Hay en España unos 3,6 millones de viviendas en alquiler según el Banco de España (Documento Ocasional 2432, 2024). Detrás de cada una de ellas hay un propietario que, con mucha probabilidad, acude a su gestor para declarar esos ingresos. El 93,4% son particulares con una sola vivienda arrendada, según el Observatorio del Alquiler, y la mayoría usa esa renta para completar la pensión o pagar la hipoteca.
Hasta 2023, el escenario era sencillo: si el inmueble se destinaba a vivienda habitual del inquilino, se aplicaba una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. Un solo porcentaje, pocos errores posibles.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda cambió eso completamente. Introdujo cuatro tramos distintos de reducción: 50%, 60%, 70% y 90%. Cada uno con sus propios requisitos, su propia documentación y sus propias trampas. Y la campaña de la Renta 2025 es la primera declaración donde se aplica este sistema de manera plena y generalizada.
El problema para las gestorías es claro: si tienes 40 o 60 clientes arrendadores, no puedes aplicar el mismo porcentaje a todos. Cada contrato puede estar en un tramo diferente. Aplicar el 50% a un contrato firmado en 2021 (que tiene derecho al 60%) perjudica al cliente. Aplicar el 90% a una renovación sin haber bajado la renta un 5% adicional es un error que puede terminar en liquidación paralela y sanción de entre el 50% y el 150% de la diferencia, según establece la Ley 58/2003, General Tributaria (artículos 191 a 197).
Esta guía está escrita para gestores y asesores fiscales que necesitan claridad técnica, no titulares de periódico. Encontrarás el cuadro completo de los cuatro tramos, casos prácticos con números reales, la lista de municipios declarados zona tensionada a 2026, la documentación que debes exigir para cada caso y los seis errores más frecuentes que generan sanciones de la AEAT.
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El sistema de cuatro reducciones: cuadro completo para la Renta 2025
La reducción por arrendamiento de vivienda está regulada en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF, modificado por la Ley 12/2023. Antes de entrar en cada tramo, dos reglas fundamentales que todo gestor debe tener claras:
- Solo se aplica al rendimiento neto positivo. Si los gastos deducibles (IBI, intereses hipotecarios, comunidad, amortización del 3%, seguros, reparaciones) superan los ingresos, el rendimiento neto es negativo y no hay reducción que aplicar. El importe negativo se compensa con otros rendimientos de capital inmobiliario del ejercicio o de los cuatro años siguientes.
- Los tramos no son acumulables. Se aplica el porcentaje más alto que se cumpla, pero uno solo. Si se cumplen los requisitos del 90%, no se suma el 60% más el 30% restante: se aplica directamente el 90%.
| Reducción | Requisito principal | Quién puede aplicarla | Régimen |
|---|---|---|---|
| 50% | Vivienda habitual del inquilino, contrato posterior al 26/5/2023 | Cualquier arrendador | General (nuevo régimen) |
| 60% (transitorio) | Contrato firmado ANTES del 26/5/2023 | Arrendadores con contratos antiguos | Disposición Transitoria 38.ª LIRPF |
| 60% (rehabilitación) | Obras de rehabilitación terminadas en los 2 años previos al contrato | Arrendador que ha reformado el inmueble | Nuevo régimen (art. 23.2.b) |
| 70% | Zona tensionada + primer arrendamiento + inquilino 18-35 años, o arrendamiento a Administración/entidad social | Arrendadores en 304 municipios declarados | Nuevo régimen (art. 23.2.c) |
| 90% | Zona tensionada + nuevo contrato + rebaja ≥5% respecto al contrato anterior | Arrendadores en zona tensionada con reducción activa de renta | Nuevo régimen (art. 23.2.d) |
Reducción del 50%: la base general para contratos nuevos
La reducción del 50% es el punto de partida para cualquier arrendamiento de vivienda habitual formalizado a partir del 26 de mayo de 2023. Es el tramo que aplica por defecto cuando no se cumple ningún requisito especial adicional.
Qué exige la norma
- El inmueble debe destinarse a vivienda habitual y permanente del arrendatario.
- El contrato debe estar formalizado con posterioridad al 26 de mayo de 2023.
- El rendimiento neto debe ser positivo.
Qué excluye la norma — errores frecuentes
La reducción no aplica cuando el inmueble no satisface una necesidad permanente de vivienda. Quedan excluidos:
- Arrendamientos turísticos (plataformas tipo Airbnb, Booking). El TEAC lo confirmó en resolución de 8 de marzo de 2018.
- Arrendamientos de temporada universitaria (contrato de septiembre a junio). La DGT lo dejó claro en la consulta V0729-20.
- Alquiler de habitaciones cuando el inquilino no tiene allí su residencia habitual. Ojo: la DGT V0412-25 (20 de marzo de 2025) confirma que el alquiler de habitaciones dentro de una vivienda sí puede aplicar la reducción del 50% si el inquilino reside allí de forma habitual y permanente.
- Arrendamiento de locales, garajes o plazas de aparcamiento de forma independiente.
Caso práctico
Cliente: propietario en Sevilla, contrato firmado en octubre de 2023.
Ingresos brutos anuales: 9.600 €
Gastos deducibles (IBI + comunidad + amortización 3% + seguro): 3.200 €
Rendimiento neto positivo: 6.400 €
Reducción 50%: −3.200 €
Rendimiento neto reducido (base imponible): 3.200 €
Reducción del 60%: el régimen transitorio y la rehabilitación energética
La reducción del 60% puede aplicarse por dos vías completamente distintas. Confundirlas es uno de los errores más habituales de la campaña.
60% por régimen transitorio: el "oro fiscal" de los contratos antiguos
La Disposición Transitoria 38.ª de la Ley del IRPF establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60%, independientemente de que el inmueble esté o no en zona tensionada, del precio de la renta o de la edad del inquilino.
El 60% transitorio se aplica mientras dure el contrato original. Si el propietario firma un contrato nuevo con un inquilino diferente (incluso en el mismo inmueble), ese nuevo contrato ya entra en el régimen general post-26 de mayo de 2023.
Cliente: propietario en Valencia, contrato firmado en enero de 2021.
Ingresos brutos anuales: 8.400 €
Gastos deducibles: 2.800 €
Rendimiento neto positivo: 5.600 €
Reducción 60% (transitoria DT 38.ª): −3.360 €
Rendimiento neto reducido: 2.240 € (vs. 2.800 € con el 50% — el cliente ahorra 112 € en cuota)
60% por rehabilitación: obras recientes como argumento fiscal
Dentro del nuevo régimen (contratos desde el 26/5/2023), el artículo 23.2.b de la LIRPF permite aplicar el 60% cuando el inmueble ha sido objeto de obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores a la fecha del contrato.
La documentación es imprescindible: facturas de los trabajos, certificado de fin de obra y, si procede, licencia municipal de obras. Sin esos justificantes, la AEAT no acepta este tramo en inspección.
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Reducción del 70%: zona tensionada, jóvenes y entidades sociales
El 70% es el tramo que más consultas genera esta campaña. Aplica en tres supuestos distintos, todos ellos bajo el artículo 23.2.c de la LIRPF:
Supuesto A: Primera vez en zona tensionada + inquilino de 18 a 35 años
Se aplica cuando se cumplen simultáneamente las dos condiciones: que el inmueble esté ubicado en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma, que sea la primera vez que ese inmueble se arrienda (o que en los cinco años anteriores no haya estado arrendado), y que el inquilino tenga entre 18 y 35 años.
Supuesto B: Arrendamiento a Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro
Cuando el arrendatario es una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro que destina el inmueble a vivienda social o de personas vulnerables, el arrendador puede aplicar el 70% independientemente de la edad del inquilino.
Los 304 municipios declarados zona tensionada en 2026
A la fecha de actualización de este artículo, han sido declaradas zonas de mercado residencial tensionado 304 municipios en España, distribuidos de la siguiente manera:
Madrid, Valencia, Sevilla y Zaragoza no están declaradas zona tensionada. Sus comunidades autónomas no han solicitado la declaración al Ministerio de Vivienda. Esto significa que un propietario con inmueble en la capital no puede aplicar el 70% ni el 90% por este concepto, aunque la renta del alquiler sea elevada.
Para verificar si un municipio concreto está declarado, el Ministerio de Vivienda ofrece el consultor SERPAVI: mivau.gob.es — Consultar zonas tensionadas.
Caso práctico — 70% en Barcelona
Cliente: propietario en Barcelona (zona tensionada), primer arrendamiento del inmueble, inquilino de 24 años, contrato firmado en marzo de 2024.
Ingresos brutos anuales: 11.400 €
Gastos deducibles: 3.900 €
Rendimiento neto positivo: 7.500 €
Reducción 70%: −5.250 €
Rendimiento neto reducido: 2.250 € (vs. 3.750 € con el 50% — ahorro de 1.500 € en base imponible)
Reducción del 90%: la más alta y la más peligrosa
El 90% es el máximo beneficio fiscal que puede aplicar un arrendador en el IRPF 2026. Y también el más fácil de perder sin darse cuenta.
Requisitos del artículo 23.2.d LIRPF
- El inmueble debe estar en una zona de mercado residencial tensionado declarada.
- Debe ser un nuevo contrato (no una prórroga del anterior).
- La renta pactada en el nuevo contrato debe ser al menos un 5% inferior a la renta del último contrato en vigor para ese mismo inmueble.
La trampa de la renovación: Consulta DGT V0540-25
La Dirección General de Tributos aclaró en la consulta vinculante V0540-25, de 28 de marzo de 2025, un supuesto que estaba generando muchas dudas: ¿qué ocurre cuando un propietario que ya aplicó el 90% en el contrato anterior firma un nuevo contrato manteniendo la misma renta?
La respuesta es clara: pierde el 90% y pasa al 50%. El 5% de rebaja exigido por la norma debe calcularse respecto al último contrato vigente, que ya incorporaba la reducción anterior. No se hereda el beneficio; hay que volver a ganárselo en cada nuevo contrato.
El caso del garaje o trastero incluido en el contrato
Cuando el contrato incluye garaje o trastero además de la vivienda, el 5% de rebaja se calcula sobre el importe total del contrato (vivienda más anejos), no solo sobre la parte correspondiente a la vivienda.
Cliente: propietario en Pamplona (zona tensionada), nuevo contrato en 2025 tras bajar la renta un 6% respecto al contrato anterior.
Ingresos brutos anuales: 13.200 €
Gastos deducibles: 4.100 €
Rendimiento neto positivo: 9.100 €
Reducción 90%: −8.190 €
Rendimiento neto reducido: 910 € (vs. 4.550 € con el 50% — diferencia de 3.640 € en base imponible)
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Los 6 errores que generan sanciones de la AEAT esta campaña
Según los artículos 191 a 197 de la Ley 58/2003, General Tributaria, las infracciones relacionadas con declaración incorrecta del IRPF se sancionan entre el 50% de la cuota no ingresada (infracción leve, cuando el importe es inferior a 3.000 euros) y el 150% (infracción muy grave con medios fraudulentos).
Aplicar el 50% a contratos anteriores al 26/5/2023
El régimen transitorio (DT 38.ª LIRPF) garantiza el 60% para estos contratos. Aplicar el 50% no genera sanción para el gestor pero sí un perjuicio económico real para el cliente.
Aplicar el 90% sin nueva rebaja del 5% al renovar
La consulta DGT V0540-25 es vinculante. Si el nuevo contrato mantiene la misma renta, no hay 90%. La AEAT lo detecta cruzando la casilla del rendimiento con los contratos anteriores de la vivienda.
Aplicar reducción sobre rendimiento neto negativo
Si los gastos superan los ingresos, no hay base sobre la que aplicar la reducción. Declararlo mal puede generar una liquidación complementaria con intereses de demora (el tipo de interés de demora 2026 es del 7,25%).
Aplicar reducción a alquileres turísticos o de temporada
TEAC (8/3/2018) y DGT V0729-20 son explícitos: solo aplica cuando el inmueble cubre la necesidad permanente de vivienda. El alquiler de pisos turísticos o de temporada universitaria no da derecho a reducción.
Aplicar un tramo sin contar con la documentación
La reducción solo es válida si el contribuyente la declara en autoliquidación presentada antes de requerimiento de la AEAT y puede acreditarla documentalmente. Sin documentos, en inspección no procede.
No aplicar la reducción a habitaciones que sí la permiten
La DGT V0412-25 (20/03/2025) confirma que el alquiler de habitaciones dentro de una vivienda puede acogerse al 50% si el inquilino reside allí de forma habitual. No aplicarla perjudica al propietario y puede generar una solicitud de rectificación posterior.
Árbol de decisión: qué tramo aplica a cada cliente
Ante cualquier cliente arrendador, el proceso de determinación del tramo correcto sigue siempre el mismo orden de verificación. Empezar por el tramo más alto y descartar condiciones hacia abajo:
| Pregunta de verificación | SÍ | NO |
|---|---|---|
| ¿El contrato se firmó antes del 26/5/2023? | 60% transitorio — fin | Continuar |
| ¿El inmueble está en zona tensionada Y se bajó la renta ≥5% vs. contrato anterior? | 90% — fin | Continuar |
| ¿El inmueble está en zona tensionada Y es primer arrendamiento Y el inquilino tiene 18-35 años? | 70% — fin | Continuar |
| ¿Es arrendamiento a Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro? | 70% — fin | Continuar |
| ¿Se terminaron obras de rehabilitación en los 2 años previos al contrato? | 60% rehabilitación — fin | Continuar |
| ¿El destino es vivienda habitual del inquilino? | 50% — fin | Sin reducción |
Documentación exigida por tramo: qué pedir al cliente antes del 8 de abril
Sin documentación no hay reducción en inspección. Esta es la tabla de documentación mínima que debes solicitar al cliente según el tramo que vaya a aplicar. El plazo de conservación es de cuatro años desde la finalización del plazo de presentación de la declaración (artículo 66 de la Ley 58/2003, General Tributaria).
| Tramo | Documentación obligatoria | Dónde conseguirla |
|---|---|---|
| 60% Transitorio | Contrato de arrendamiento con fecha anterior al 26/5/2023 + justificante pago de rentas | Archivo del propietario |
| 60% Rehabilitación | Contrato de arrendamiento + facturas obras + certificado fin de obras + licencia municipal (si procede) | Empresa constructora + Ayuntamiento |
| 70% Zona tensionada + joven | Contrato + certificado del municipio como zona tensionada + DNI del inquilino (acreditar 18-35 años) + certificado de que es primera vez que se arrienda | Ministerio de Vivienda (SERPAVI) + Registro de la Propiedad |
| 70% Entidad social | Contrato + acreditación de Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro + destino a vivienda social | La entidad arrendataria |
| 90% | Contrato anterior + contrato nuevo + cálculo comparativo de rentas mostrando rebaja ≥5% + certificado zona tensionada | Archivo del propietario + SERPAVI |
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Casillas de Renta Web 2025: dónde se declara cada tramo
En la declaración de la Renta 2025 (modelo H-100), los rendimientos de capital inmobiliario de arrendamientos se recogen en las siguientes casillas:
- Casilla 0102: Rendimientos íntegros del arrendamiento (ingresos brutos).
- Casillas 0106 a 0115: Gastos deducibles (intereses y amortización, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización del inmueble al 3% del valor de construcción catastral, etc.).
- Casilla 0116: Rendimiento neto (resultado de restar gastos de ingresos).
- Casilla 0127: Reducción aplicada (el importe en euros, no el porcentaje).
- Casilla 0128: Rendimiento neto reducido (base que tributa).
El sistema Renta Web aplica automáticamente la reducción del 50% cuando detecta que se trata de vivienda habitual. Para los tramos superiores (60%, 70%, 90%), el gestor debe marcar manualmente la opción correspondiente y el sistema solicitará los datos justificativos. Para el régimen transitorio (60%), hay que seleccionar la opción de contrato anterior al 26/5/2023 e introducir la fecha de firma.
Caso práctico completo: gestoría con tres clientes arrendadores
Para ilustrar cómo conviven los cuatro tramos en una cartera real, tomamos tres clientes con situaciones distintas y calculamos el impacto fiscal de aplicar correctamente la reducción frente al error de aplicar siempre el 50%.
En los tres casos, la aplicación incorrecta del tramo no genera una sanción al gestor, pero sí un sobrepago real para el cliente. En una cartera de 60 clientes arrendadores, el perjuicio acumulado por no revisar correctamente los tramos puede superar fácilmente los 15.000 € en cuotas pagadas de más.
Cómo COPILOT GESTORIA ayuda a tu gestoría en la campaña de la Renta
La dificultad técnica de este año no es entender la norma. La norma, con esta guía, está clara. El problema real es aplicarla correctamente a 40, 60 o 100 clientes arrendadores distintos, cada uno con su contrato, su fecha, su municipio y su situación particular.
Revisar manualmente cada contrato, determinar el tramo, verificar si el municipio está declarado zona tensionada, comprobar si se ha bajado la renta un 5% respecto al contrato anterior y reunir toda la documentación antes del 8 de abril es un proceso que puede consumir dos semanas enteras de trabajo en un despacho mediano.
Lo que automatiza COPILOT GESTORIA en este proceso
- Extracción de datos del contrato: al subir el PDF del contrato de arrendamiento, el sistema lee automáticamente la fecha de firma, el municipio, la renta pactada y la identidad del arrendatario en menos de 10 segundos.
- Determinación del tramo: con los datos del contrato y la base de municipios declarados zona tensionada, el sistema sugiere el tramo de reducción correcto siguiendo el árbol de decisión que hemos visto en este artículo.
- Validación de documentación: antes de generar la declaración, el módulo de cumplimiento normativo comprueba que los documentos justificativos del tramo elegido están disponibles y alertan si falta alguno.
- Generación del Modelo 100: con los datos ya validados, el sistema calcula el rendimiento neto, aplica la reducción correspondiente y genera los datos para las casillas de Renta Web listos para revisión del gestor, que es quien firma y presenta.
- Alertas de vencimiento: el sistema notifica con 7 días de antelación los vencimientos de cada cliente para que no haya sorpresas en la campaña.
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Preguntas frecuentes sobre la reducción del alquiler en el IRPF 2026
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Conclusión: cuatro tramos, una sola oportunidad de hacerlo bien
La Renta 2025 es la primera campaña donde el nuevo sistema de cuatro tramos de reducción por arrendamiento se aplica de forma generalizada a contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Eso significa que hay millones de declaraciones que, por primera vez, pueden caer en cualquiera de los cuatro porcentajes: 50%, 60%, 70% o 90%.
Para la gestoría, el reto no es normativo. Es operativo. Gestionar una cartera de arrendadores exige revisar uno por uno los contratos, verificar los municipios, comprobar la documentación y aplicar el árbol de decisión que hemos visto en este artículo. Hacerlo a mano con 50 clientes es factible pero costoso en tiempo. Hacerlo con 150 clientes sin apoyo de herramientas es donde empiezan los errores.
Los puntos que no debes olvidar para esta campaña:
- Los contratos anteriores al 26/5/2023 aplican el 60% por el régimen transitorio de la DT 38.ª LIRPF, sin excepciones.
- El 90% exige una nueva rebaja de renta del ≥5% en cada nuevo contrato, no se hereda (DGT V0540-25).
- Solo hay 304 municipios declarados zona tensionada en España. Madrid, Valencia y Sevilla no están entre ellos.
- La reducción solo aplica al rendimiento neto positivo.
- Sin documentación, el tramo no se sostiene en inspección.
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Referencias normativas y fuentes
- Artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Disposición Transitoria 38.ª de la LIRPF — Régimen transitorio para contratos anteriores al 26/5/2023.
- Artículos 66, 191-197 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
- Artículo 24 de la LIRPF — Operaciones vinculadas en arrendamientos a familiares.
- AEAT — Manual práctico IRPF 2024, sección 7.3.1.4. sede.agenciatributaria.gob.es
- Consulta Vinculante DGT V0540-25, de 28 de marzo de 2025 — Reducción del 90%, requisito de nueva rebaja del 5%.
- Consulta Vinculante DGT V0412-25, de 20 de marzo de 2025 — Reducción en alquiler de habitaciones.
- Consulta DGT V0729-20 — Arrendamiento universitario de temporada.
- TEAC, Resolución de 8 de marzo de 2018 — Alquiler vacacional sin reducción.
- Banco de España — Documentos Ocasionales n.° 2432, 2024. bde.es
- Observatorio del Alquiler — Perfil del arrendador (93,4% particulares con una vivienda). observatoriodelalquiler.org
- Ministerio de Vivienda — Consultor SERPAVI de zonas tensionadas. mivau.gob.es
