Alquiler Okupado: Cómo Declarar en IRPF 2026 las Rentas No Cobradas

Actualizado: 17 de julio de 2026 · Redactado por el equipo de CopilotGestoria con la revisión de asesores fiscales colegiados

Un cliente entra por la puerta con la misma frase que se repite cada campaña de Renta: "la vivienda está okupada, no he cobrado un euro, ¿de verdad tengo que declararla?". Y aquí empieza el problema de verdad — no el del cliente, sino el suyo como gestor: ese "okupada" puede significar dos cosas fiscalmente muy distintas, y aplicar el régimen equivocado no es un matiz académico. Es un error material en la declaración que la Agencia Tributaria puede detectar en cualquier comprobación.

Según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos judiciales en España, de los cuales 18.317 — un 71,7% del total — derivaron de procedimientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos por impago de renta, con un descenso interanual del 10,9% ^[1]. Es decir: siete de cada diez desahucios en España el año pasado no fueron por "okupación" en el sentido que la prensa suele dar al término, sino por inquilinos con contrato en vigor que dejaron de pagar. Esa distinción, que la mayoría de la prensa generalista mezcla sin rigor, es exactamente la que determina qué artículo de la Ley del IRPF aplica y si el rendimiento se puede minorar o no.

En esta guía separamos con precisión normativa los dos escenarios — a qué llamamos aquí "Caso A" (inquiokupa) y "Caso B" (okupa sin título) —, repasamos el mecanismo de saldos de dudoso cobro con su plazo real (que no son tres meses, aunque lo sigas leyendo por ahí), la guía de comprobación documental que necesita el expediente de tu cliente, la interacción con la reducción del 50-90% de la Ley de Vivienda, y cerramos con un caso práctico numérico y una lista de comprobación pensada para el día a día de tu despacho.

1. Los dos escenarios que tu cliente puede traerte (y que la prensa mezcla mal)

Cuando un cliente dice "mi vivienda está okupada", lo primero que necesitas averiguar — antes de tocar el Modelo 100 — es si existía un contrato de arrendamiento en vigor con la persona que ocupa el inmueble. La respuesta a esa pregunta determina qué artículo de la Ley del IRPF (Ley 35/2006) se aplica, y el resultado fiscal es radicalmente distinto en cada caso.

La confusión no es inofensiva. En el Caso A, si tu cliente no acredita correctamente el saldo de dudoso cobro, tendrá que tributar por una renta que nunca vio. En el Caso B, si aplicas por error el régimen del Caso A (rendimiento del capital inmobiliario), puedes estar declarando de más — o de menos, si en su lugar aplicas por defecto la imputación del artículo 85 sin comprobar si hay denuncia y demanda ya interpuestas, que es justo lo que la elimina.

El resto del artículo desarrolla cada caso por separado, con la normativa exacta, los requisitos operativos y la lista de verificación documental que necesitas exigir a tu cliente antes de cerrar el ejercicio.

2. Caso A: el inquilino con contrato deja de pagar (rendimiento del capital inmobiliario, art. 23 LIRPF)

La obligación de imputar renta "exigible", se cobre o no

El artículo 23.1 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que el rendimiento del capital inmobiliario se imputa por el importe que resulte exigible por el arrendador, con independencia de que se haya cobrado efectivamente. Es el principio de devengo, no de caja: tu cliente debe declarar la renta mensual pactada en el contrato aunque el inquilino no haya pagado ni un mes.

Esto no es un criterio nuevo ni discutible. Lo confirma el Tribunal Supremo en su sentencia STS 1467/2021, de 14 de diciembre de 2021 (recurso de casación 5253/2020, ROJ STS 4649/2021):

Las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta tienen la calificación de rendimiento de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor, y no tienen naturaleza indemnizatoria.

El TEAC ha asumido este criterio del Tribunal Supremo, por lo que hoy es doctrina consolidada: aunque el arrendador ya haya interpuesto la demanda de desahucio, las mensualidades siguen siendo rendimiento del capital inmobiliario exigible, no una indemnización aparte. Esto es relevante porque descarta cualquier intento de tratar esas cantidades con un régimen fiscal distinto (más favorable) alegando su origen judicial.

El mecanismo de saldos de dudoso cobro

La única vía legal para no tributar por una renta que el cliente nunca ha cobrado es el mecanismo de saldos de dudoso cobro, regulado en el artículo 13.e) del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo). El texto reglamentario establece que tendrán la consideración de gasto deducible los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada, entendiéndose justificada en dos supuestos:

• 1Cuando el deudor se halle en situación de concurso.
• 2Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, sin que se haya producido una renovación de crédito.

Un requisito operativo que conviene tener siempre presente: el importe solo se puede deducir como gasto si previamente se ha incluido como rendimiento íntegro del capital inmobiliario. Es decir, el orden es: primero se declara el ingreso devengado (aunque no se haya cobrado), después se resta como gasto deducible si se cumplen los requisitos del artículo 13.e). No es una exención — es una compensación dentro del mismo cálculo del rendimiento neto.

3. El mito de los "3 meses": por qué esa cifra ya no es correcta

Es habitual encontrar artículos y foros que hablan de un plazo de "tres meses" para acreditar el saldo de dudoso cobro. Ese plazo no está vigente y, si lo aplicas en la declaración de un cliente en 2026, estás usando un criterio derogado.

Lo que ocurrió: el Real Decreto-ley 35/2020 estableció, como medida excepcional derivada de la pandemia, una reducción temporal del plazo general a 3 meses, aplicable únicamente a los ejercicios 2020 y 2021. Fue una medida de urgencia, limitada en el tiempo y ya extinguida.

Si en tu despacho lleváis un histórico de expedientes de saldos de dudoso cobro de la campaña 2020-2021, revisad que el criterio de "3 meses" no se haya arrastrado por inercia a ejercicios posteriores. Es un error fácil de cometer si el procedimiento interno no se actualizó cuando la medida COVID expiró.

4. Cómo acreditar la "primera gestión de cobro": lista de verificación documental

El requisito legal no exige solo que pasen seis meses — exige que ese plazo se cuente desde una gestión de cobro identificable y probada. Aquí es donde más se juega la deducibilidad del gasto en una comprobación: si Hacienda pregunta cuándo empezó a correr el plazo y el cliente solo tiene un "le llamé por teléfono varias veces", el saldo de dudoso cobro puede caer.

Antes del cierre del ejercicio, el expediente de cada cliente con rentas impagadas debería incluir:

• ✓
  Burofax o requerimiento fehaciente con acuse de recibo, con fecha cierta de envío y recepción — es la prueba más sólida y la más citada en la práctica.
• ✓
  Requerimiento notarial, si se optó por esta vía en lugar del burofax.
• ✓
  Demanda de desahucio por falta de pago presentada ante el juzgado, con sello de registro de entrada — acredita fecha cierta y refuerza cualquiera de las dos anteriores.
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  Justificante de que el deudor está en situación de concurso, si aplica esta vía alternativa del artículo 13.e).1º en lugar del plazo de 6 meses.
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  Registro de fechas: mes exacto en que se dejó de cobrar, fecha de la primera gestión de cobro fehaciente y fecha en la que se cumplen los 6 meses respecto al cierre del período impositivo.

Lo que NO sirve como prueba, o al menos no de forma robusta: mensajes de WhatsApp sin fecha verificable, llamadas telefónicas sin registro escrito, o una simple manifestación verbal del cliente de que "ya lo reclamé". Insistir en que el cliente formalice la reclamación por escrito desde el primer mes de impago es, en la práctica, la diferencia entre poder aplicar el gasto con seguridad o exponerse a que Hacienda lo rechace en una comprobación.

5. Caso B: ocupación sin contrato previo (imputación de rentas, art. 85 LIRPF)

¿Hay que declarar renta por una vivienda okupada sin contrato? No, si el propietario acredita que ha iniciado las acciones legales para recuperar la posesión del inmueble. Este caso es fiscalmente distinto — y más favorable — que el del inquilino que deja de pagar con contrato en vigor.

Cuando no existe ningún contrato de arrendamiento previo — el supuesto de "okupación" en sentido estricto, típicamente sobre una vivienda que estaba vacía — no estamos ante un rendimiento del capital inmobiliario, sino ante el régimen de imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la Ley del IRPF. Este artículo obliga, con carácter general, a imputar como renta un porcentaje del valor catastral (1,1% o 2%, según si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años) de los inmuebles urbanos que no generan rendimientos del capital ni están afectos a una actividad económica.

La cuestión es: ¿tiene sentido imputar esa renta si el propietario no tiene ninguna disposición ni disfrute del inmueble porque está ocupado ilegalmente? La Dirección General de Tributos ha resuelto que no. En una consulta vinculante identificada en el sector como DGT V1385-18, el criterio doctrinal es que no procede la imputación de renta del artículo 85 LIRPF desde el momento en que el propietario acredita el inicio de las acciones para recuperar la posesión — denuncia policial y demanda judicial —, porque en esa situación el propietario carece de la disposición del bien que el artículo 85 presupone.

Qué ocurre si después hay una indemnización

Si, tras el proceso de desalojo, se reconoce judicialmente una indemnización a favor del propietario por el uso ilícito del inmueble durante el periodo de ocupación, esa indemnización sí constituye rendimiento del capital inmobiliario sujeto a IRPF, y se imputa en el ejercicio en que resulte exigible o se perciba, según corresponda al criterio de imputación aplicado.

En resumen operativo para el Caso B: mientras el cliente pueda acreditar denuncia y demanda en curso, no hay que imputar renta del artículo 85; si más adelante hay indemnización, esa cantidad sí tributa, pero como un hecho nuevo, no como corrección del periodo de ocupación.

6. Interacción con la reducción del 50%-90% de la Ley de Vivienda

Para contratos formalizados desde el 1 de enero de 2024, la Ley 12/2023 de Vivienda modificó las reducciones aplicables sobre el rendimiento neto positivo del capital inmobiliario derivado del arrendamiento de vivienda:

Para contratos anteriores al 1 de enero de 2024 sigue vigente la reducción del 60% en la redacción anterior. Estas cifras deben confirmarse en el manual práctico de Renta del ejercicio correspondiente, ya que la AEAT publica cada campaña el cuadro-resumen actualizado.

El matiz que suele pasar desapercibido: la reducción se aplica sobre el rendimiento neto, es decir, después de restar todos los gastos deducibles, incluido el saldo de dudoso cobro. Si el saldo dudoso deja el rendimiento neto en cero o en negativo ese ejercicio, no hay base sobre la que aplicar el porcentaje de reducción en ese periodo. Este razonamiento es una lectura lógica de cómo interactúan ambas normas — no es un criterio administrativo publicado de forma expresa para este supuesto concreto, así que conviene aplicarlo como análisis técnico del despacho, dejándolo documentado en el expediente del cliente, no como una instrucción oficial cerrada.

7. Qué pasa si el cliente cobra después: la regla del ejercicio del cobro

Uno de los puntos que con más frecuencia se olvida en la práctica: si un saldo de dudoso cobro ya deducido se cobra finalmente en un ejercicio posterior — por ejemplo, porque el juzgado condena al inquilino a pagar las rentas atrasadas y este acaba abonándolas —, ese importe no regulariza el ejercicio en que se dedujo. Se computa como ingreso del ejercicio en que se produce el cobro.

Esto obliga a un seguimiento plurianual por cliente e inmueble: si tu despacho lleva el expediente en una hoja de cálculo dispersa, es fácil que un cobro recibido dos o tres años después del impago original se traspapele y no se declare como ingreso en el año correcto — un descuadre que la AEAT puede detectar por cruce de información bancaria o del Modelo 347 del pagador.

8. Caso práctico con cifras

9. Cómo se cumplimenta en el Modelo 100

El rendimiento íntegro (la renta devengada, se cobre o no) se declara en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario del Modelo 100, como cualquier ingreso por arrendamiento. El saldo de dudoso cobro se consigna dentro del desglose de gastos deducibles de ese mismo apartado, en el bloque de "otros gastos deducibles" — junto a partidas como los gastos de conservación y reparación o los intereses de financiación, pero como una casilla diferenciada específica para saldos de dudoso cobro.

Consulta también el portal de la Sede Electrónica de la AEAT para acceder al simulador de Renta Web del ejercicio en curso y verificar el desglose exacto de casillas antes de presentar.

10. Lista de verificación para la gestoría: control por trimestre y seguimiento plurianual

Para no depender de la memoria en campaña de Renta, este es el proceso mínimo que conviene tener sistematizado en el despacho para cada cliente propietario con una renta impagada:

• 1
  En cuanto el cliente comunica el primer impago, clasificar el caso: ¿hay contrato en vigor (Caso A) o es ocupación sin título (Caso B)?
• 2
  Si es Caso A: exigir al cliente que formalice de inmediato el burofax o requerimiento notarial — no esperar a que pasen los meses para pedirlo.
• 3
  Registrar en el expediente la fecha exacta de la primera gestión de cobro y calcular la fecha en la que se cumplen los 6 meses respecto al cierre del ejercicio.
• 4
  Si es Caso B: solicitar copia de la denuncia y de la demanda de recuperación de la posesión en cuanto se presenten.
• 5
  Mantener un registro plurianual por cliente e inmueble: qué se dedujo como saldo dudoso, en qué ejercicio, y marcar el expediente como pendiente hasta que se resuelva (cobro, sentencia o prescripción).
• 6
  Si hay cobro posterior de un saldo ya deducido, imputarlo como ingreso del ejercicio del cobro, nunca como corrección del ejercicio anterior.
• 7
  Verificar la casilla exacta del Modelo 100 del ejercicio en curso antes de presentar, sin dar por buena la del año anterior.

Preguntas frecuentes

Conclusión

La distinción entre inquiokupa y okupa no es un tecnicismo: es la diferencia entre aplicar correctamente el artículo 23 con su mecanismo de saldos de dudoso cobro, o el artículo 85 con la exención de imputación que reconoce la Dirección General de Tributos cuando hay denuncia y demanda en curso. Confundirlos — como hace buena parte del contenido publicado sobre este tema — expone a tu cliente a tributar de más, de menos, o a que Hacienda rechace un gasto mal justificado en una comprobación.

El coste de estos casos no es solo fiscal. Según datos de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), un inquilino moroso puede suponer al propietario entre 8.000 € y 13.000 € en pérdidas y unos 11 meses de media para recuperar la vivienda ^[2] — cifras de un actor privado del sector, no una estadística oficial, pero que ilustran bien por qué tu cliente llega al despacho con nervios y por qué necesitas resolverle la duda fiscal con precisión desde la primera reunión.

Para tu despacho, el reto no es solo saber la norma — es no perder de vista el expediente durante los 11 a 15 meses que puede durar un procedimiento de desahucio, con dos o tres campañas de Renta de por medio, sin que se traspapele ni la fecha de la primera gestión de cobro ni el año en que finalmente se cobra lo adeudado.

Para seguir profundizando en la campaña de Renta de tus clientes, puedes consultar también nuestra guía sobre novedades críticas en la Declaración de Renta de autónomos, la guía del Modelo 130 y los errores que más cuestan a tus clientes, o nuestro repaso a la deducción de 340 € para trabajadores en la Renta 2026. Puedes ver más contenido técnico en nuestro blog o resolver dudas frecuentes en la sección de preguntas frecuentes.

^[1] Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), nota de prensa oficial sobre ejecuciones hipotecarias, concursos y lanzamientos en 2025. poderjudicial.es
^[2] Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), dato de fuente privada del sector citado en prensa (junio 2026), no estadística oficial.