Amortización de Pisos en Alquiler 2026: El TEAC Limita la Deducción Acumulada al Valor de Construcción y la AEAT Ya Está Liquidando 2021-2024 — Guía Completa para Gestorías (Resolución TEAC + Cálculo + Checklist Anti-Requerimiento) | COPILOT GESTORIA

Actualizado: junio 2026  |  Equipo COPILOT GESTORIA, revisado por asesores fiscales colegiados  |  17 min de lectura

En diciembre de 2025 el Tribunal Económico-Administrativo Central publicó una resolución que ha cambiado de forma silenciosa las reglas del juego para más de dos millones de propietarios en España que declaran viviendas en alquiler. La resolución 00/00653/2025, de 18 de diciembre de 2025, establece con carácter vinculante que la amortización deducida en el capital inmobiliario tiene un límite acumulado: la suma de todas las amortizaciones aplicadas a lo largo de los años no puede superar el valor de adquisición de la construcción, con independencia de que anualmente se calcule sobre el valor catastral.

El problema no es la norma en sí, que ya existía implícitamente en el artículo 23.1.b) de la Ley 35/2006 del IRPF. El problema es que miles de gestorías han estado calculando correctamente el importe anual del 3% sobre el valor catastral —que puede ser superior al valor de adquisición— sin controlar si la suma acumulada superaba el límite legal. Y la Agencia Tributaria lo sabe.

Desde los primeros meses de 2026, la AEAT ha comenzado a emitir liquidaciones provisionales y propuestas de regularización sobre los ejercicios 2021, 2022, 2023 y 2024, eliminando la deducción de amortización en aquellos años en los que el límite acumulado ya estaba consumido. El impacto no es menor: si el cliente ha deducido 2.550 euros por año durante cuatro ejercicios y la AEAT elimina esa deducción, la factura puede superar los 3.000 euros en cuota diferencial e intereses de demora, más el riesgo de sanción.

Hay además una presión de tiempo que pocos gestores tienen en el radar. El IRPF del ejercicio 2021 prescribe el 1 de julio de 2026 —cuatro años tras el fin del plazo de presentación de esa Renta—. La AEAT está acelerando liquidaciones de 2021 antes de que cierre esa ventana. Si tus clientes tienen propiedades en alquiler con valor de adquisición histórico bajo o heredadas hace años, la urgencia es máxima.

Esta guía te explica exactamente qué ha dicho el TEAC, cómo calcular el límite acumulado para cada cliente, qué perfiles de cliente están más expuestos, cuáles son los plazos de prescripción y cómo responder si llega un requerimiento. Al final encontrarás un protocolo de 10 puntos para revisar tu cartera antes de que el requerimiento te llegue a ti.

La Resolución TEAC 00/00653/2025: Qué Dice y por Qué Vincula a Toda la AEAT

El Tribunal Económico-Administrativo Central dictó el 18 de diciembre de 2025 la resolución 00/00653/2025 en el marco de un recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio. Este tipo de procedimiento tiene un efecto que va más allá del caso concreto: la doctrina que establece es vinculante para todos los órganos de la AEAT y para los tribunales económico-administrativos regionales y locales. No puede ignorarse.

El criterio que fija es el siguiente, reproducido del texto oficial:

La clave está en el inciso final: "con independencia del límite anual previsto en el artículo 14 del RIRPF". El reglamento del IRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007, desarrolla en su artículo 14 que la amortización anual se calcula como el 3% del mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido en ambos casos el valor del suelo. Hasta ahora, muchos gestores interpretaban que bastaba con respetar ese límite anual. El TEAC zanja el debate: ese cálculo anual está bien, pero la suma acumulada de todos los años nunca puede superar el valor de adquisición de la construcción.

¿Por qué surgió la controversia?

La situación que llevó al TEAC a intervenir se resume en este escenario: un contribuyente tenía un piso con un valor de adquisición histórico de 3.762,61 euros —comprado hace décadas a precio de mercado de entonces— y un valor catastral de construcción actual muy superior. Aplicando el 3% sobre el valor catastral, deducía cada año una cantidad que, acumulada, superó hace tiempo el coste de adquisición. Cuando la AEAT le eliminó la deducción, el contribuyente recurrió argumentando que la ley solo habla de límite anual. El TEAR de Aragón, en resolución de 24 de julio de 2024, reconoció incluso la contradicción lógica del sistema. El TEAC lo resuelve: el límite acumulado existe y es el valor de adquisición de la construcción.

La Mecánica Exacta: Cómo Calcular la Amortización y el Límite Acumulado

Para aplicar correctamente la normativa y detectar si un cliente ha superado el límite, necesitas dominar dos operaciones distintas: el cálculo del límite anual y el cálculo del límite acumulado. Son compatibles pero independientes.

El límite anual (artículo 23.1.b) LIRPF y artículo 14 RIRPF)

La amortización deducible en cada ejercicio se calcula así:

El límite acumulado (criterio TEAC 00/00653/2025)

Independientemente del importe que resulte cada año por el cálculo anterior, la suma de todas las amortizaciones deducidas a lo largo de la vida del arrendamiento no puede superar el valor de adquisición de la construcción (primer componente de la tabla anterior). En fórmula:

La contradicción aparente —si la ley permite calcular el límite anual sobre el valor catastral, que puede ser mayor, ¿cómo puede el acumulado ser el valor de adquisición, que es menor?— la explica el propio mecanismo: se puede deducir más en los primeros años (usando el valor catastral como base si es mayor), pero eso implica que el límite se alcanzará antes. Es el mismo principio que la amortización acelerada en el Impuesto sobre Sociedades.

El prorrateo si no se alquila todo el año

Si el inmueble no estuvo arrendado durante todo el ejercicio, solo se deduce la amortización correspondiente a los meses de alquiler efectivo. La fórmula es: amortización anual calculada × (meses alquilados / 12). Los meses parciales se prorratean por días. Este prorrateo también afecta al cómputo del acumulado: solo suman los importes efectivamente deducidos.

Perfil 1: El Piso Comprado Hace 30 o Más Años

Este es el perfil de mayor riesgo. Son clientes que compraron el piso en los años ochenta o noventa, cuando los precios de la vivienda en pesetas eran una fracción del valor actual. El valor de adquisición histórico, convertido a euros, puede ser sorprendentemente bajo. Mientras tanto, el valor catastral ha ido actualizándose y es hoy muy superior, lo que ha generado deducciones anuales más altas que las que correspondería según el valor de adquisición.

Ejemplo A: Piso comprado en 1992

Si el tipo marginal del cliente en IRPF es del 30%, la cuota adicional que reclamará la AEAT por esos cuatro años asciende a unos 3.060 euros, más los intereses de demora del artículo 26 de la Ley General Tributaria (actualmente al 4,0625% anual). Sin sanción, si el contribuyente no declaró mal a sabiendas, la liquidación puede ser de unos 3.400-3.600 euros. Con sanción reducida, supera los 4.000.

Señales de alerta para este perfil

• Inmueble adquirido antes de 1997, especialmente si es la vivienda principal que pasó a alquilarse.
• Precio de compra en pesetas convertido a euros inferior a 120.000 euros.
• Valor catastral de construcción superior al valor de adquisición de construcción (se deduce más cada año de lo que correspondería).
• El cliente lleva más de 20 años declarando rendimientos de capital inmobiliario del mismo inmueble.

Perfil 2: El Piso Heredado o Donado (El Más Complejo)

Este perfil requiere una doble atención: por un lado, el criterio del TEAC sobre el límite acumulado; por otro, un cambio de doctrina del Tribunal Supremo de 2021 que muchos gestores aún no han incorporado a su práctica habitual.

El error histórico: qué base usaban los gestores antes del Supremo

Hasta la Sentencia del Tribunal Supremo 3483/2021, de 15 de septiembre de 2021, la Agencia Tributaria mantenía que, en inmuebles adquiridos gratuitamente (herencia o donación), la base de amortización debía calcularse solo sobre "los gastos y tributos inherentes a la adquisición": la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, los honorarios notariales y los derechos de registro. Nada más. El resultado era una amortización anual ridícula —a veces inferior a 100 euros— porque la base era únicamente el coste de tramitar la herencia, no el valor real del inmueble.

El Tribunal Supremo rechazó esa interpretación en la STS 3483/2021. La doctrina que fija es clara: en los inmuebles adquiridos por herencia o donación, la base de amortización debe incluir el valor del bien declarado en la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el valor comprobado administrativamente, si la Administración revisó ese valor. El artículo 36 de la Ley 35/2006 del IRPF lo avala: para bienes adquiridos a título lucrativo, el valor de adquisición es el valor que resulte de la aplicación de las normas del ISD.

Ejemplo B: Piso heredado en 2005

El contraste es llamativo. El gestor que usó el criterio incorrecto ha estado deduciendo 62 euros al año cuando podría deducir más de 1.000. La diferencia acumulada en 20 años supera los 19.500 euros en gastos no deducidos. Parte de esa infra-deducción puede recuperarse mediante una solicitud de rectificación de autoliquidaciones de los ejercicios no prescritos (2022, 2023 y 2024, y aún 2021 si se presenta antes del 1 de julio de 2026).

¿Qué documentación necesita el cliente en este caso?

• Escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia.
• Liquidación del Impuesto sobre Sucesiones presentada ante la comunidad autónoma (modelo 660 o equivalente autonómico).
• Si hubo comprobación de valores por parte de la Administración, la resolución de la comprobación.
• Recibo del IBI del año de la herencia y del ejercicio actual (para el porcentaje de construcción).

Perfil 3: El Piso con Reformas Capitalizables

El tercer perfil es el más técnico pero también el que genera más confusión en la práctica diaria. Cuando un propietario realiza obras en un inmueble en alquiler, la primera pregunta que debe hacerse el gestor es si esas obras son un gasto de conservación y reparación —deducible íntegramente en el ejercicio en que se realiza— o una mejora capitalizable, que debe amortizarse a lo largo del tiempo.

Diferencia entre reparación y mejora

La distinción que aplica la Dirección General de Tributos y que confirma la AEAT en su Manual del IRPF es funcional: si la obra devuelve al inmueble las condiciones de habitabilidad que tenía antes de un deterioro, es reparación (deducible al 100% en el año). Si la obra añade nuevas prestaciones al inmueble que antes no tenía o prolonga su vida útil más allá de la ordinaria, es mejora capitalizable. Ejemplos frecuentes de mejoras capitalizables: instalación de calefacción central donde antes no la había, renovación completa de cocina y baños con materiales de mayor calidad, sustitución de ventanas de madera por aluminio con doble acristalamiento.

Ejemplo C: Reforma integral de cocina y baños en 2018

Este punto es crucial y genera muchos errores: las mejoras capitalizables tienen su propio límite acumulado independiente del inmueble base. Si el inmueble base agotó su límite de amortización en 2017 porque el valor de adquisición histórico era bajo, eso no impide seguir deduciendo la amortización de la reforma realizada en 2018 hasta 2051. Ambos contadores conviven en paralelo. La AEAT puede cuestionar el límite del inmueble base sin que eso afecte a la amortización de la mejora, siempre que esta esté bien documentada y capitalizada por separado en el expediente del cliente.

Documentación indispensable para las mejoras

• Factura de la empresa constructora o reformista, con desglose de materiales y mano de obra.
• Acuerdo escrito con el inquilino si la reforma se realizó con el inmueble arrendado.
• Clasificación explícita en la declaración como mejora capitalizable (no como gasto de conservación).
• Control del contador de amortización acumulada de la mejora independiente del inmueble.

Qué Ejercicios Puede Revisar la AEAT en 2026 y la Ventana que Cierra en Julio

El artículo 66 de la Ley 58/2003, General Tributaria, establece un plazo de prescripción de cuatro años para el derecho de la Administración a determinar la deuda tributaria. Ese plazo se computa desde el día siguiente al que finaliza el plazo voluntario de presentación de la autoliquidación.

La AEAT lleva meses acelerando los procedimientos de comprobación limitada sobre el ejercicio 2021. La resolución TEAC de diciembre de 2025 les ha dado el criterio vinculante que necesitaban para emitir liquidaciones en masa. El dato práctico para el gestor es que, si hay un cliente con riesgo de que la AEAT le regularice la amortización de 2021, la notificación de la propuesta de liquidación debe llegar antes del 1 de julio de 2026. Pasada esa fecha, 2021 prescribe.

Esto tiene dos implicaciones: primero, si el cliente ya ha recibido una propuesta de liquidación provisional para 2021, el plazo de respuesta es urgente (10 días hábiles desde la notificación). Segundo, si el cliente tiene margen de rectificación a su favor en 2021 —porque infradedujo con el criterio incorrecto en el caso de inmuebles heredados—, la solicitud de rectificación de la autoliquidación debe presentarse antes del 1 de julio de 2026.

Protocolo de Respuesta ante un Requerimiento AEAT por Amortización

Si uno de tus clientes recibe una propuesta de liquidación provisional o una comunicación de inicio de procedimiento de comprobación limitada sobre la amortización de capital inmobiliario, el plazo estándar para responder es de 10 días hábiles desde la notificación electrónica. El reloj corre desde el acceso al buzón electrónico o, si el contribuyente no accede, desde el décimo día natural tras la puesta a disposición.

Pasos para estructurar la respuesta

Paso 1: Verifica la base del requerimiento. Lee el acuerdo de inicio o la propuesta de liquidación. La AEAT normalmente indica cuál es el importe de amortización que cuestiona y en qué ejercicio. Comprueba si la AEAT ha calculado correctamente el valor de adquisición de la construcción.

Paso 2: Reconstruye el histórico de amortizaciones. Necesitas calcular la amortización acumulada desde el primer año en que el cliente declaró rendimientos de capital inmobiliario por ese inmueble, no solo los cuatro últimos ejercicios. Esto requiere acceder a las declaraciones de Renta de años anteriores, que el cliente debería conservar.

Paso 3: Determina el valor de adquisición correcto. Consulta la escritura pública de compraventa o de aceptación de herencia. Extrae el precio de adquisición o el valor declarado en el ISD. Añade los gastos inherentes (notaría, registro, ITP o IVA, gestoría de la operación). Aplica el porcentaje de construcción del valor catastral.

Paso 4: Comprueba si el límite estaba o no agotado. Si la suma de amortizaciones acumuladas hasta el ejercicio regularizado no supera el valor de adquisición de la construcción, la AEAT no tiene razón y debes argumentarlo con cifras en el escrito de alegaciones, adjuntando los cálculos y la documentación soporte.

Paso 5: Si el límite sí estaba agotado, evalúa la regularización voluntaria. Si los cálculos confirman que la amortización acumulada superaba el límite, lo más prudente es presentar un escrito de conformidad parcial y, en su caso, solicitar el aplazamiento de la deuda resultante. La conformidad puede reducir una eventual sanción hasta el 30% según el artículo 188 de la LGT.

Documentación necesaria para el expediente

Checklist para el Gestor: Audita Tu Cartera Antes de que Llegue el Requerimiento

La mejor forma de gestionar el riesgo que abre la resolución TEAC no es esperar al requerimiento sino hacer una revisión preventiva de la cartera. Los siguientes diez puntos te permiten identificar qué clientes tienen exposición y priorizar las revisiones.

Para tener estos datos organizados cliente a cliente, descarga la guía de errores AEAT con el protocolo de revisión de capital inmobiliario. Es el punto de partida para estructurar la revisión de tu cartera.

Referencias Normativas y Fuentes de Consulta

Para acreditar la posición en un procedimiento de comprobación o en un recurso de reposición, conviene citar las normas y la doctrina con precisión. A continuación, las referencias verificadas que sustentan los criterios de este artículo:

• Artículo 23.1.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF): establece la deducción de cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos, aplicando el porcentaje del 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluido el valor del suelo.
• Artículo 14 del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del IRPF (RIRPF): desarrolla los criterios de cálculo de la amortización anual de inmuebles cedidos en arrendamiento.
• Artículo 36 de la Ley 35/2006 (LIRPF): define el valor de adquisición para bienes adquiridos a título lucrativo (herencia y donación), remitiendo a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Artículo 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT): plazo de prescripción de cuatro años para el derecho de la Administración a determinar la deuda tributaria.
• Resolución TEAC 00/00653/2025, de 18 de diciembre de 2025: unificación de criterio sobre el límite acumulado de amortización en rendimientos de capital inmobiliario. Disponible en el sistema DYCTEA de la sede electrónica de la AEAT: sede.hacienda.gob.es — TEAC DYCTEA.
• Sentencia del Tribunal Supremo 3483/2021, de 15 de septiembre de 2021: doctrina sobre la base de amortización en inmuebles adquiridos por herencia o donación; el valor a considerar es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o el comprobado administrativamente, conforme al artículo 36 LIRPF.
• Estadística de viviendas declaradas en el IRPF 2023 (AEAT): más de dos millones de contribuyentes declaran ingresos por arrendamiento de vivienda. Disponible en la sede electrónica de la AEAT.

Preguntas Frecuentes sobre Amortización y el Límite TEAC

Conclusión: El Momento de Revisar Es Ahora

La resolución TEAC 00/00653/2025 no es un cambio normativo puntual que afecta a un tipo de contribuyente concreto. Es un criterio de alcance general que toca a cualquiera de tus clientes que lleve más de 20 años declarando un piso en alquiler con valor de adquisición histórico bajo, cualquiera que haya heredado una propiedad que pone en alquiler, y cualquiera que haya realizado mejoras capitalizables sin llevar un control separado de su amortización.

Los más de dos millones de contribuyentes españoles que declaran viviendas arrendadas en el IRPF representan una fracción significativa de la cartera de cualquier gestoría. Si tienes 80 clientes con alquiler declarado, es probable que entre 10 y 20 de ellos tengan algún tipo de exposición al criterio del TEAC, ya sea por riesgo de liquidación (el límite está agotado) o por oportunidad de devolución (el límite era mayor de lo que se declaraba, en el caso de heredados con criterio pre-2021).

La ventana de prescripción del ejercicio 2021 se cierra el 1 de julio de 2026. En las semanas que quedan hasta esa fecha, la AEAT seguirá emitiendo liquidaciones. La revisión preventiva de la cartera no es una tarea que pueda aplazarse sin coste.

El protocolo es sencillo: identifica los clientes con inmuebles adquiridos antes de 2000, calcula el acumulado histórico de amortizaciones, compara con el valor de adquisición de la construcción, y actúa —ya sea regularizando voluntariamente o preparando la documentación para la defensa si el criterio es erróneo.