Actualizado: 22 de julio de 2026 | Redactado por el equipo de COPILOT GESTORIA con la revisión de asesores fiscales colegiados
El Tribunal Económico-Administrativo Central acaba de zanjar una duda que lleva años generando expedientes de comprobación: para renunciar a la exención de IVA en la venta de un local o una nave no hace falta ninguna cláusula sacramental en la escritura. Basta con que conste la repercusión del impuesto y que el comprador sea empresario con derecho a deducción. Pero la misma resolución que da esta buena noticia esconde una trampa que ya se ha cobrado más de una regularización: si la operación exigía inversión del sujeto pasivo y el vendedor repercutió el IVA de forma directa, ese IVA no es deducible para quien lo pagó, aunque la renuncia sea perfectamente válida.
La Resolución del TEAC de 24 de marzo de 2026 (RG 00/03613/2024) no llega sola. Un mes después, el Tribunal Supremo admitió a trámite tres recursos de casación sobre otro punto crítico de la misma operación: cuándo unas obras previas se pueden calificar como "rehabilitación" a efectos de IVA. Dos frentes abiertos a la vez, sobre la misma transacción, en el mismo año. Si tu gestoría lleva alguna cartera con clientes que compran o venden inmuebles no residenciales —y son más de los que parece, como veremos con los datos del INE— este es el momento de revisar cómo se está gestionando el expediente antes de la firma, no después.
1. IVA o ITP: el error de base que sigue cometiendo medio mercado
Antes de entrar en la resolución del TEAC hay que despejar una confusión que aparece constantemente en consultas de clientes y en foros de fiscalidad: mucha gente cree que el impuesto que grava la compra de un local depende de "para qué se va a usar" el inmueble. No es así. Lo que determina si la operación tributa por IVA o por ITP/TPO es si estamos ante una primera entrega de una edificación o ante una segunda o ulterior entrega.
1.1. La regla general del artículo 20.Uno.22º LIVA
La primera entrega de una edificación —normalmente la que hace el promotor al terminar la obra— está sujeta y no exenta de IVA. Tributa por IVA sin más. El problema aparece en la segunda o ulterior transmisión: esta está exenta de IVA por el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 del IVA, lo que significa que, salvo que se renuncie a la exención, la operación tributará por ITP/TPO en la comunidad autónoma correspondiente.
Este es exactamente el error que se repite en las consultas de propietarios: preguntan si "por ser un bien primordial en la actividad de la empresa" tienen que liquidar IVA. No. Lo que hay que preguntar primero es si es primera o segunda entrega, y si es segunda, si existe (o interesa que exista) renuncia a la exención.
1.2. Por qué esto no es un matiz académico
La diferencia económica entre pagar ITP y pagar IVA no es simbólica. El ITP es un coste que el comprador empresario NO puede deducir: se incorpora al valor de adquisición del inmueble y solo se recupera, indirectamente y a largo plazo, vía amortización. El IVA, en cambio, si el comprador tiene derecho a deducción, se recupera en la propia autoliquidación del trimestre —vía compensación o devolución—. Para una empresa con problemas de tesorería, la diferencia entre "coste hundido" y "coste recuperable en semanas" puede ser determinante en la decisión de comprar o no comprar.
Según los últimos datos disponibles del INE (nota de prensa de marzo de 2026), se inscribieron en los registros de la propiedad 219.493 fincas ese mes, con 122.896 compraventas (+1,5% interanual). El 86,7% correspondió a fincas urbanas, y de estas, el 57,5% fueron vivienda. Eso deja un 42,5% restante —"resto de fincas urbanas", que engloba locales comerciales, naves industriales, oficinas y otros usos no residenciales— con un crecimiento interanual del +6,0%. Es decir: un volumen relevante y creciente de operaciones en las que esta decisión IVA/ITP se juega cada mes, en cada notaría de España.
Caso 1 — El error de desconocimiento
Dos empresarios cierran la compraventa de una nave de segunda mano. Ninguno de los dos plantea la renuncia porque desconocen que existe esa opción: firman la escritura sin más y liquidan ITP en la comunidad autónoma correspondiente. Meses después, el comprador —que iba a destinar la nave a una actividad con IVA plenamente deducible— descubre que podría haber evitado un coste de miles de euros no recuperable. La escritura ya está firmada; corregirlo a estas alturas exige un análisis caso a caso y, en la práctica, casi nunca es viable. La lección para la gestoría: la pregunta "¿es una segunda transmisión de inmueble no residencial?" tiene que estar en el guion de la primera reunión, no surgir después.
2. Qué dice exactamente la Resolución TEAC RG 00/03613/2024
¿Qué es la renuncia tácita a la exención de IVA? Es la doctrina, ya consolidada por el TEAC en su resolución de 24 de marzo de 2026, según la cual no hace falta una cláusula expresa de renuncia en la escritura: basta con que conste que se repercutió IVA en la operación y que el adquirente sea empresario con derecho a deducción total o parcial.
2.1. El texto legal de partida: artículo 20.Dos LIVA
El artículo 20.Dos de la Ley del IVA permite renunciar a las exenciones de los números 20º y 22º "cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición". Desde la reforma de 2014, ya no hace falta que el derecho a deducción sea total: basta con que sea parcial, lo que amplió notablemente el universo de operaciones en las que la renuncia tiene sentido.
El desarrollo reglamentario —artículo 8.Uno del Reglamento del IVA, aprobado por Real Decreto 1624/1992— añade tres requisitos formales: la renuncia debe comunicarse fehacientemente al adquirente, con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien; se practica operación por operación; y debe justificarse con una declaración suscrita por el adquirente en la que este haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción.
2.2. Una línea jurisprudencial de veinte años que el TEAC acaba de rematar
La resolución de marzo de 2026 no aparece de la nada. Es el último eslabón de una cadena de pronunciamientos que empezó con la STS de 14 de marzo de 2006 (recurso 1879/2001), que ya exigía que "ambas partes conozcan el impuesto al que se somete la operación" —pero sin imponer una fórmula rígida—. La STS de 15 de enero de 2015 (recurso 507/2013), en unificación de doctrina, fijó el criterio que hoy sigue vigente: las exigencias formales de la renuncia buscan "evitar la inseguridad jurídica", no imponer un ritual sacramental.
El TEAC recogió ese criterio en su Resolución RG 2448/2016, de 15 de julio de 2019, que asentó por primera vez que la mera constancia de la repercusión en escritura, junto con la condición de empresario con derecho a deducción del adquirente, acredita la renuncia tácita —válida incluso cuando el comprador tiene una prorrata inferior al 100%—. La resolución de marzo de 2026 reitera y consolida esa doctrina, con una frase que resume bien el criterio: la mera constancia de la repercusión acredita la voluntad inequívoca de ambas partes de sujetar la operación al impuesto.
| Fecha | Pronunciamiento | Aporta |
|---|---|---|
| 14-mar-2006 | STS, rec. 1879/2001 | Exige conocimiento mutuo del impuesto aplicado, sin fórmula rígida |
| 15-ene-2015 | STS, rec. 507/2013 (unificación de doctrina) | Las formalidades buscan seguridad jurídica, no un ritual sacramental |
| 15-jul-2019 | TEAC, RG 2448/2016 | Asienta el criterio: repercusión en escritura + empresario con derecho a deducción = renuncia tácita válida (incluso con prorrata <100%) |
| 24-mar-2026 | TEAC, RG 00/03613/2024 | Reitera y consolida la doctrina; introduce la advertencia sobre la deducibilidad cuando el mecanismo de facturación es incorrecto |
Caso 2 — El notario sí recogió la repercusión, pero nadie añadió cláusula expresa
Un despacho vende un local de oficinas a una consultora. En la escritura consta el precio "más IVA al tipo general", sin ninguna cláusula literal de "renuncia a la exención". Años después, la Administración cuestiona si hubo renuncia válida. Gracias a la doctrina consolidada por el TEAC, la mera constancia de la repercusión en la escritura —unida a la condición de empresario con derecho a deducción del comprador— es suficiente para acreditar la renuncia. No hace falta el formulismo, pero sí hace falta que quede constancia clara de que hubo repercusión real, no una simple mención genérica al tipo de IVA aplicable "si procediera".
3. La trampa clave: renuncia válida no significa IVA deducible
¿Puede ser válida la renuncia y aun así perder el comprador el derecho a deducir el IVA? Sí. Es exactamente lo que confirma la Resolución TEAC de marzo de 2026: si la operación exigía inversión del sujeto pasivo y el vendedor repercutió el IVA de forma directa en factura en lugar de dejar que el comprador se autorrepercutiera, ese IVA es indebidamente repercutido y no deducible por quien lo soportó.
3.1. El mecanismo exacto, explicado sin rodeos
Cuando hay renuncia a la exención en la venta de un inmueble entre empresarios, el artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA obliga a aplicar inversión del sujeto pasivo (ISP): el vendedor NO repercute IVA en la factura —la emite sin IVA, con la mención expresa "operación con inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2º de la Ley 37/1992"—. Es el comprador quien se autorrepercute el impuesto y, si tiene derecho, se lo deduce en la misma autoliquidación. El resultado es neutro en tesorería: el comprador no adelanta nada al vendedor por IVA.
En el caso resuelto por el TEAC, el vendedor se saltó ese mecanismo: repercutió el IVA directamente en factura, como si fuera una venta corriente sujeta y no exenta sin ISP. El Tribunal valida que hubo renuncia efectiva —la operación queda correctamente fuera de ITP—, pero es tajante con la consecuencia de haber facturado mal: "ese IVA tiene la condición de indebidamente repercutido y no resulta deducible por quien lo soportó". Y añade la razón: "el cauce correcto no era la repercusión por el transmitente, sino la autorrepercusión y deducción por el propio adquirente".
3.2. Por qué este error es más frecuente de lo que parece
El origen suele ser el mismo: notario y asesor dan por hecho que "como hay renuncia, se repercute IVA con normalidad", sin reparar en que la renuncia a la exención en inmuebles activa automáticamente el mecanismo de inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2º.e) LIVA. Es un automatismo legal que no siempre se tiene presente en el momento de redactar la factura, especialmente si la gestoría no interviene hasta después de firmada la escritura.
Caso 3 — El caso TEAC en estado puro: obra calificada como rehabilitación sin serlo
Este es, en esencia, el supuesto de hecho que resuelve la Resolución RG 00/03613/2024: un vendedor había ejecutado obras en el inmueble antes de la venta y ambas partes las calificaron como "rehabilitación", entendiendo que eso convertía la operación en primera entrega (sujeta y no exenta sin necesidad de renunciar a nada). El coste de las obras estructurales representaba aproximadamente 1,05 millones de euros sobre un coste total superior a 6,6 millones —en torno al 15,9%—, muy lejos del 50% que exige el artículo 20.Uno.22º.B) LIVA. El TEAC negó la calificación de rehabilitación: la operación era una segunda transmisión exenta, y solo se salvó gracias a que sí hubo renuncia válida —aunque con el error de facturación que hemos descrito—. La lección: nunca dar por buena la etiqueta "rehabilitación" que pone el cliente o el vendedor sin comprobar los dos requisitos legales.
4. Qué es "rehabilitación" a efectos de IVA: el doble requisito
¿Cuándo unas obras convierten una segunda transmisión en primera entrega? Solo cuando cumplen simultáneamente dos requisitos del artículo 20.Uno.22º.B) LIVA: uno cualitativo, sobre el tipo de obra, y otro cuantitativo, sobre su coste en relación con el valor del inmueble.
4.1. Requisito cualitativo: más del 50% del coste en obras estructurales
Más del 50% del coste total del proyecto debe corresponder a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación. No basta con reformar interiores, actualizar instalaciones o modernizar acabados si ese gasto no supera, junto con las obras estructurales propiamente dichas, la mitad del coste total.
4.2. Requisito cuantitativo: más del 25% del valor del inmueble
El coste total de las obras debe superar el 25% del precio de adquisición del edificio —si se adquirió en los dos años anteriores al inicio de las obras— o, en su defecto, del valor de mercado del edificio antes de empezar la rehabilitación. En ambos casos, hay que excluir la parte proporcional correspondiente al suelo, que no es objeto de "rehabilitación" en sentido técnico.
Los dos requisitos son acumulativos, no alternativos
Es un error habitual pensar que basta con cumplir uno de los dos. No: hacen falta ambos a la vez. Puede haber obras que superen ampliamente el 25% del valor del inmueble pero que, si no llegan al 50% en obra estructural, no califican como rehabilitación a efectos de IVA —que es justo lo que ocurrió en el caso resuelto por el TEAC—.
4.3. El frente abierto en el Tribunal Supremo: qué cuenta dentro de ese 50%
Aquí es donde entra el segundo foco de actualidad de 2026. El Tribunal Supremo admitió a trámite, mediante tres Autos de 15 de abril de 2026 (recursos de casación 3320/2025, 3321/2025 y 3322/2025, con Autos ECLI:ES:TS:2026:3662A, 3664A y 3665A, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Primera), la cuestión de si se cumple el requisito cualitativo cuando más del 50% del gasto total se destina a obras de rehabilitación pura o a obras análogas o conexas, con independencia de que el coste de las obras conexas supere al de las estructurales puras, siempre que dentro de ese 50% el coste de la obra conexa sea inferior al de la rehabilitación pura y análogas.
El TSJ de Madrid venía aplicando un criterio más flexible que el TEAC en esta materia: para el TSJ, lo relevante es que el conjunto de obras estructurales y conexas supere el 50%, sin exigir que las estructurales puras por sí solas alcancen un peso determinado dentro de ese porcentaje. El TEAC, en cambio, aplica un criterio más restrictivo. El Tribunal Supremo tendrá que fijar doctrina sobre cuál de los dos criterios prevalece —y también sobre una segunda cuestión: si puede denegarse la calificación de rehabilitación cuando, conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, no sea exigible proyecto de rehabilitación, o cuando siéndolo, dicho proyecto no se haya aprobado formalmente—.
Caso 4 — El comprador con prorrata inferior al 100% que cree que no puede renunciar
Una empresa con actividad mixta (parte sujeta a IVA, parte exenta) compra una nave y su asesoría descarta de entrada la renuncia porque entiende que solo cabe con derecho a deducción total. Es un error extendido: desde la reforma de 2014, el artículo 20.Dos LIVA admite la renuncia también con derecho a deducción parcial, y el propio TEAC lo confirmó ya en 2019 (RG 2448/2016): la renuncia es válida aunque el adquirente tenga prorrata inferior al 100%. Descartarla automáticamente por este motivo puede hacer perder al cliente una opción fiscalmente ventajosa.
5. Checklist operativo: qué revisar antes de firmar la escritura
La renuncia debe comunicarse de forma fehaciente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega del bien. Esto tiene una consecuencia práctica ineludible: el gestor tiene que intervenir antes de la firma, no después. Subsanar una escritura para añadir la renuncia una vez firmada es jurídicamente muy complicado —la jurisprudencia solo lo admite cuando el notario reconoce un error involuntario de redacción, nunca cuando lo que ha cambiado es la estrategia fiscal a posteriori—.
5.1. Los seis puntos que no puedes saltarte
| # | Punto de control | Qué comprobar |
|---|---|---|
| 1 | Naturaleza de la transmisión | Confirmar si es primera o segunda entrega. Si el vendedor alega "rehabilitación", exigir el desglose de costes por partida y comprobar los dos requisitos del art. 20.Uno.22º.B) LIVA |
| 2 | Condición del comprador | Verificar que el adquirente actúa como empresario o profesional y su derecho a deducción, total o parcial, referido a la actividad a la que se afectará el inmueble |
| 3 | Comunicación fehaciente previa | La renuncia debe comunicarse al adquirente antes o, como muy tarde, simultáneamente al otorgamiento de la escritura. Nunca después |
| 4 | Declaración suscrita del adquirente | Documento en el que el comprador hace constar expresamente su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción total o parcial |
| 5 | Redacción de la escritura | Que quede constancia clara de la repercusión de IVA (o, si procede ISP, de la mención expresa a la inversión del sujeto pasivo). No basta una referencia genérica al "IVA si procediera" |
| 6 | Mecanismo de facturación correcto | Si hay renuncia, comprobar que el vendedor NO repercute IVA en factura, sino que emite factura sin IVA con mención expresa a ISP (art. 84.Uno.2º.e LIVA). Este es el punto que falló en el caso TEAC 2026 |
5.2. El caso del uso mixto: cuando parte del inmueble no es actividad
Un supuesto recurrente en consultas de autónomos: un local se destina parcialmente a la actividad económica y parcialmente a vivienda —por ejemplo, tras un cambio de uso urbanístico de una parte del inmueble—. En estos casos la renuncia y el derecho a deducción deben analizarse por la parte afecta a la actividad, no sobre el conjunto. No es una cuestión que admita automatismos: conviene un análisis específico de la proporción real de afectación antes de decidir si interesa o no la renuncia.
Caso 5 — Renuncia comunicada después de la escritura
Comprador y vendedor firman la escritura sin mención alguna a IVA ni a renuncia. Semanas después, al preparar el trimestre, el gestor detecta que hubiera convenido renunciar a la exención y pide "arreglarlo" con un documento posterior. El problema es de fondo, no de forma: la renuncia debe ser previa o simultánea a la entrega del bien, y la jurisprudencia solo admite corregir la escritura después de firmada cuando hay un error material involuntario reconocido por el propio notario —nunca cuando lo que se busca es cambiar la estrategia fiscal una vez vista la conveniencia—. En la práctica, esta vía está cerrada.
6. Cómo declararlo correctamente en el Modelo 303
¿Dónde se declara una operación de renuncia con inversión del sujeto pasivo en el Modelo 303? El comprador la declara como devengo en las casillas 12 y 13, y como deducción en las casillas 28 y 29 del mismo trimestre; el vendedor la informa en la casilla 122, dentro del bloque de información adicional.
6.1. El lado del comprador: devengo y deducción en el mismo modelo
Cuando el comprador recibe una factura sin IVA por inversión del sujeto pasivo, tiene que reflejar dos movimientos en su Modelo 303 del trimestre:
- Casillas 12 (base) y 13 (cuota): IVA devengado por inversión del sujeto pasivo. Es la autorrepercusión: el comprador se "cobra a sí mismo" el IVA que el vendedor no repercutió.
- Casillas 28 (base) y 29 (cuota): IVA soportado en operaciones interiores corrientes, donde el comprador se deduce ese mismo importe, si tiene derecho a ello. Si la nave o el local se contabiliza como bien de inversión, la deducción se refleja en las casillas 30 y 31 en lugar de 28/29.
El efecto conjunto, cuando hay derecho a deducción total, es neutro: se devenga y se deduce el mismo importe en el mismo trimestre. Es precisamente esta neutralidad la que se pierde cuando el vendedor factura mal —repercutiendo IVA directo en lugar de dejar que el comprador aplique ISP—: entonces el comprador no tiene nada que autorrepercutir (porque ya pagó IVA al vendedor), pero tampoco puede deducirse ese IVA soportado indebidamente, porque no siguió el cauce correcto del artículo 84.Uno.2º.e) LIVA.
6.2. El lado del vendedor: la casilla informativa
El vendedor, por su parte, no repercute IVA en la operación, pero debe informar de ella en la casilla 122 del Modelo 303, dentro del bloque de "Entregas de bienes y prestaciones de servicios por las que el sujeto pasivo es el destinatario", que corresponde precisamente a las operaciones de inversión del sujeto pasivo. Es una casilla puramente informativa: no genera cuota a ingresar para el vendedor, pero su ausencia u omisión puede generar incoherencias detectables en una comprobación cruzada de la Administración.
Resumen del circuito correcto
Vendedor: factura sin IVA, mención expresa a ISP art. 84.Uno.2º LIVA, informa en casilla 122.
Comprador: autorrepercute en casillas 12/13, deduce en casillas 28/29 (o 30/31 si es bien de inversión), en el mismo Modelo 303 del trimestre.
Caso 6 — El vendedor repercute IVA "para simplificar" y el comprador se lo agradece hasta que llega la comprobación
Un vendedor prefiere repercutir IVA de forma directa "porque es más sencillo de facturar", y el comprador no pone objeción porque, en apariencia, el resultado es el mismo: paga IVA y se lo deduce. La apariencia de neutralidad dura hasta que llega una comprobación: la Administración detecta que procedía ISP y no repercusión directa, y aplica el criterio de la Resolución TEAC 2026 —la renuncia es válida, pero ese IVA soportado no es deducible—. El comprador se encuentra con una cuota de IVA que creía recuperada convertida en un coste real, más los intereses de demora del periodo en que estuvo indebidamente deducida.
7. El coste económico real de equivocarse: ITP no deducible vs IVA recuperable
Para dimensionar la decisión conviene un ejemplo numérico simple, meramente ilustrativo. Supongamos la compra de una nave de segunda mano por 500.000 euros en la Comunidad de Madrid, donde el tipo general de ITP para transmisiones patrimoniales es del 6%.
| Escenario | Sin renuncia (ITP) | Con renuncia válida (IVA + AJD) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP al 6% = 30.000 € | IVA al 21% = 105.000 € (recuperable si hay derecho a deducción) |
| Impuesto adicional en escritura | — | AJD al tipo incrementado por renuncia (varía por CCAA) |
| Naturaleza del coste | Coste definitivo, no deducible, mayor base de amortización | Coste financiero temporal (mientras se recupera el IVA) + AJD como único coste definitivo |
Cálculo ilustrativo elaborado a partir de los tipos generales vigentes; no sustituye la verificación fiscal caso a caso.
7.1. AJD: el tipo incrementado por renuncia varía mucho entre comunidades
Cuando hay renuncia a la exención, la escritura tributa además por Actos Jurídicos Documentados (AJD), y varias comunidades autónomas aplican un tipo específico —normalmente superior al general— para estas escrituras. Algunos ejemplos verificados: en la Comunidad Valenciana, el tipo general de AJD es del 1,4% mientras que el aplicable a escrituras de renuncia a la exención de IVA es del 2% (vigente desde el 1 de junio de 2026); en Andalucía, en cambio, se eliminó el tipo incrementado, quedando la renuncia al 1,5%, prácticamente equiparado al general.
7.2. Por qué "el más caro sobre el papel" suele ser el más barato en la práctica
El IVA nominal (21%) es mucho más alto que el ITP nominal (6-11% según CCAA), pero esa comparación directa es engañosa si el comprador tiene derecho a deducción: el IVA se recupera, el ITP no. Lo relevante no es cuánto se paga en el momento de la escritura, sino cuánto queda como coste definitivo una vez cerrado el circuito fiscal. Por eso el análisis de conveniencia de la renuncia tiene que hacerse siempre con el dato concreto del derecho a deducción del comprador —no con una regla general—.
8. Qué hacer si ya se firmó y algo no cuadra
No todos los expedientes llegan a la gestoría antes de la firma. Hay clientes que compran o venden un inmueble por su cuenta, con su notario de confianza, y solo después traen la escritura para que se contabilice y se declare. Cuando eso ocurre y algo no está bien planteado, las opciones dependen mucho del tipo de error.
8.1. Si falta la declaración suscrita del adquirente
La falta del documento formal en el que el comprador declara su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción no invalida por sí sola la renuncia, si la escritura y el resto de circunstancias acreditan que ambas partes conocían y querían someter la operación a IVA —esa es, precisamente, la doctrina de la renuncia tácita—. Pero conviene reconstruir cuanto antes esa documentación de soporte, porque en una comprobación posterior, cuanta más evidencia coherente exista (facturas, correspondencia, la propia contabilidad del comprador reflejando la deducción), más sólida será la posición ante la Administración.
8.2. Si el vendedor repercutió IVA en lugar de aplicar ISP
Este es el escenario de la trampa que resuelve la Resolución TEAC 2026. La corrección pasa por que el vendedor emita una factura rectificativa que anule la repercusión indebida, y que el comprador inicie el procedimiento de rectificación de la cuota deducida y, en su caso, solicite la devolución de ingresos indebidos por el IVA que pagó de más al vendedor sin poder deducirlo. Es un proceso que exige coordinación entre ambas partes de la operación —algo no siempre fácil si el vendedor ya no tiene interés en colaborar— y que puede alargarse considerablemente, con la incertidumbre añadida de los intereses de demora.
8.3. El régimen sancionador, en su contexto real
El marco general de infracciones de la Ley General Tributaria contempla sanciones que, en los casos más graves —con ocultación o utilización de medios fraudulentos—, pueden alcanzar hasta el 150% de la cuota dejada de ingresar. Es importante situar esta cifra correctamente: es el tope del régimen sancionador general, no una sanción específica de este tipo de operaciones. En la práctica de estos expedientes, lo habitual —cuando no hay ánimo defraudatorio, sino un error de calificación o de mecanismo de facturación— es la regularización de la cuota junto con los intereses de demora correspondientes, no la sanción máxima.
Caso 7 — Escritura sin declaración suscrita del adquirente, comprobada dos años después
Una gestoría lleva la contabilidad de un comprador cuya escritura, firmada por otro despacho, no incluye la declaración suscrita del adquirente exigida por el artículo 8.Uno RIVA. Dos años después llega un requerimiento de la AEAT pidiendo justificar la renuncia a la exención. Al no existir ese documento formal, la defensa se construye con lo que sí hay: la propia escritura, que recoge con claridad la repercusión del impuesto; la factura correspondiente; y la contabilidad del comprador, que refleja coherentemente la deducción del IVA soportado desde el primer trimestre. Es precisamente el tipo de coherencia documental que la doctrina de la renuncia tácita permite defender, pero que exige tener todo el expediente ordenado y accesible cuando llega el requerimiento —no reconstruido a toda prisa en el momento de recibirlo—.
9. Por qué este tipo de operaciones son las que más exponen a una gestoría
Una gestoría que lleva 30, 100 o 300 clientes no se enfrenta a una compraventa de inmueble cada semana. Es precisamente esa baja frecuencia la que la convierte en una operación de riesgo: no forma parte de la rutina, no hay un procedimiento interiorizado como el de una factura de compra corriente, y es fácil que el detalle crítico —la mención expresa a ISP en la factura, la casilla correcta en el Modelo 303, la declaración suscrita del adquirente— se pierda entre el volumen normal del trimestre.
El expediente de una operación como esta no puede vivir solo en un PDF guardado en una carpeta local. Necesita quedar vinculado, de forma trazable, al cliente concreto, a la factura concreta y al modelo fiscal en el que se declaró, de manera que si llega un requerimiento —incluso años después, como ocurre a menudo en este tipo de comprobaciones— la gestoría pueda reconstruir en minutos toda la cadena de decisiones: qué se firmó, cómo se facturó, en qué casillas se declaró y con qué soporte documental.
Además, cuanto mayor es la cartera, mayor es la probabilidad estadística de que en algún trimestre aparezca una de estas operaciones atípicas mezclada con el grueso de facturación normal. Un sistema que valida el cuadre de los modelos fiscales antes de presentarlos —comprobando, por ejemplo, que una operación con inversión del sujeto pasivo esté correctamente reflejada tanto en devengo como en deducción— reduce el margen de que ese tipo de error pase inadvertido hasta que ya es demasiado tarde para corregirlo sin coste.
Si tu despacho gestiona clientes con actividad inmobiliaria, promoción, alquiler de naves o simplemente activos empresariales que en algún momento se compran o se venden, conviene revisar cómo está organizado hoy ese expediente: ¿dónde queda constancia de la comunicación de renuncia? ¿Quién revisa que la factura del vendedor use el mecanismo correcto? ¿Cómo se comprueba, antes de presentar el 303, que las casillas de devengo y deducción cuadran entre sí?
Para profundizar en la mecánica del Modelo 303 en general, puedes consultar también nuestra guía completa del Modelo 303 y el artículo sobre los 10 errores críticos que más sanciones generan. Si tu cartera incluye operaciones revisadas por el SII, te interesará también nuestro análisis de la doctrina del TEAC sobre IVA no deducible por falta de registro en el SII, y si trabajas con clientes en fase de cierre de ejercicio, el checklist pre-vuelo del Modelo 390 te ayudará a evitar descuadres relacionados.
Recurso descargable
Hemos preparado una guía con los puntos de comprobación del Modelo 303 que puedes usar como referencia antes de presentar cualquier trimestre con operaciones atípicas, incluidas las de inversión del sujeto pasivo.
También puedes descargar nuestra guía general sobre los errores más frecuentes que generan requerimientos de la AEAT, útil como referencia transversal para cualquier operación fuera de lo habitual en la cartera de clientes.
Conclusión: dos frentes abiertos, una sola forma de estar tranquilo
La Resolución del TEAC de 24 de marzo de 2026 aporta seguridad jurídica en un punto —la renuncia tácita ya no depende de una cláusula sacramental— y confirma un riesgo real en otro: el mecanismo de facturación importa tanto como la propia renuncia, y equivocarse entre repercusión directa e inversión del sujeto pasivo puede dejar a un comprador sin poder deducir un IVA que sí pagó. A eso se suma un segundo frente, todavía sin resolver: el criterio del 50% para calificar una rehabilitación está en manos del Tribunal Supremo desde abril de 2026, con el TEAC aplicando hoy el criterio más restrictivo mientras se espera la doctrina definitiva.
Para una gestoría, la conclusión práctica es sencilla de enunciar y exigente de aplicar: estas operaciones no pueden tratarse como una factura más del trimestre. Requieren intervención antes de la firma —nunca después, dado lo limitado de las vías de subsanación—, un checklist que cubra desde la calificación de la transmisión hasta el mecanismo exacto de facturación, y un expediente documental que aguante una comprobación aunque llegue años después de cerrada la operación.
Con un volumen de "resto de fincas urbanas" —locales, naves, oficinas y otros usos no residenciales— que sigue creciendo según los últimos datos del INE, es razonable esperar que este tipo de operaciones aparezcan con más frecuencia, no con menos, en las carteras de clientes de gestorías y asesorías de toda España. Tener el procedimiento claro, la documentación trazable y los modelos fiscales validados antes de presentarlos no es una cuestión de comodidad: es lo que separa una regularización evitable de un problema real para el cliente.
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