Actualizado: 22 de julio de 2026 | Redactado por el equipo de COPILOT GESTORIA con la revisión de asesores fiscales colegiados
En 2025 más de 97.000 viviendas en España se vendieron a extranjeros —el 13,8% del total, un máximo histórico según el Colegio de Registradores—. Si tu cartera de clientes incluye aunque sea un solo propietario no residente que alquila un piso en la costa, un socio extranjero que cobra dividendos de una SL española, o un proveedor de software facturando cánones desde fuera, la Orden HAC/623/2026 ya te afecta. Y probablemente todavía no lo sepas del todo.
La trampa de enero de 2027 que ya se está gestando en tu despacho
Imagina la escena. Es el 20 de enero de 2027. Tienes que presentar el Modelo 296, el resumen anual que recoge TODO lo que tu cliente pagó y retuvo a no residentes durante 2026. Abres el programa de ayuda de la AEAT y te encuentras con tres campos que nunca antes tenías que rellenar: el código ISIN del valor que generó el dividendo, el código LEI de la entidad emisora, y una nueva casilla que pregunta si el titular registral es persona física (F) o persona jurídica (J).
El problema no es que no sepas rellenar esos campos. El problema es que esos datos no los tienes. No los pediste en marzo, cuando presentaste el Modelo 216 del primer trimestre. No los pediste en junio, ni en septiembre, ni en diciembre. Ahora tienes que llamar al banco depositario del cliente, o al broker, o directamente al socio extranjero, y pedirle documentación de operaciones que ocurrieron hace diez meses. Con suerte responden en una semana. Sin suerte, el 31 de enero se acerca y no tienes ni la mitad de los expedientes cerrados.
Esto no es una hipótesis alarmista. Es la consecuencia directa y previsible de la Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (BOE núm. 152, de 23 de junio de 2026, BOE-A-2026-13573), que entró en vigor el 24 de junio de 2026. La norma modifica formalmente los modelos 210 y 296, pero su efecto práctico se extiende, trimestre a trimestre, al modelo 216 que ya estás presentando ahora mismo. Y la mayoría de gestorías todavía no ha cambiado un solo proceso interno para adaptarse.
En esta guía vamos a hacer tres cosas que ningún otro contenido en español está haciendo con esta reforma: explicar con precisión técnica qué cambia realmente y qué no (para que no arrastres una imprecisión legal a tus clientes), cuantificar en euros lo que cuesta cada error habitual del IRNR, y darte un protocolo trimestral concreto para que en enero de 2027 solo tengas que pulsar "presentar", no reconstruir un año entero de expedientes.
No llegues a enero de 2027 con los datos a medias
Descarga la guía con los 10 errores críticos que más sanciones generan en la relación con la AEAT —incluidos los de declaraciones informativas como el Modelo 296— y súmale un protocolo de revisión trimestral para tu despacho.
1. Qué cambia exactamente con la Orden HAC/623/2026 (y qué no cambia)
Antes de seguir, hay que ser quirúrgicos con la norma. Hemos visto varios artículos de actualidad fiscal —incluida alguna comunicación a colegiados— que dan por hecho que "se modifican los modelos 210, 216 y 296". Eso no es exacto y puede llevarte a explicarle mal la reforma a un cliente o, peor, a un compañero de despacho.
Los modelos que SÍ se modifican: 210 y 296
La Orden HAC/623/2026 modifica formalmente la Orden EHA/3316/2010 (que regula los modelos 210, 211 y 213) y el diseño de registro del modelo 296. Es decir: el formulario que cambia de verdad es el 210 (la autoliquidación individual del no residente, no la que presenta tu gestoría trimestralmente) y el 296 (el resumen informativo anual).
Por qué el modelo 216 no cambia de formulario... pero te afecta igual
El Modelo 216 —la autoliquidación trimestral que tu gestoría presenta cada vez que un cliente retiene a un no residente— no tiene ningún cambio de casillas ni de estructura en esta orden. Su formulario es idéntico al de años anteriores.
Pero aquí está la parte que casi nadie explica bien: el Modelo 296 es, en esencia, el resumen anual que "destapa" con detalle todo lo que se declaró trimestre a trimestre en el 216 (una relación parecida a la que existe entre el Modelo 111 y el Modelo 190). Si el 296 exige ahora datos nuevos —ISIN, LEI, clave de mercado, personalidad del titular— y tu gestoría no los ha ido recopilando en el momento de cada pago (que es cuando tenías toda la información a mano), en enero tendrás que reconstruirlos desde cero, expediente por expediente. El 216 no cambia su casilla, pero cambia lo que tienes que tener preparado antes de rellenarlo.
Fecha de entrada en vigor y aplicación escalonada
| Hito | Fecha | Qué implica |
|---|---|---|
| Publicación en el BOE | 23 de junio de 2026 | BOE núm. 152, referencia BOE-A-2026-13573 |
| Entrada en vigor | 24 de junio de 2026 | Día siguiente a la publicación |
| Nuevos anexos del 210 (dividendos, gastos inmuebles) | Autoliquidaciones desde el 1 de enero de 2027 | Afecta ya a rentas devengadas en 2026 |
| Nuevos plazos del 210 (rentas inmobiliarias) | Devengos desde 2026 en adelante | Régimen transitorio para abril-septiembre 2026 (ver sección 4) |
| Nuevos campos del 296 (ISIN, LEI, clave F/J) | Declaración del ejercicio 2026, se presenta en enero de 2027 | Los datos hay que tenerlos capturados durante todo 2026 |
Cada cambio normativo que se te escapa es un cliente en riesgo
La reforma del IRNR es solo una de las decenas de novedades fiscales que la AEAT publica cada trimestre. COPILOT GESTORIA cruza automáticamente los modelos fiscales de tus clientes con la normativa vigente y te avisa antes de que un requerimiento te tome por sorpresa.
Probar gratis 30 días2. Quién está obligado a retener y presentar el 216: los 6 perfiles que tu gestoría ya tiene sin saberlo
¿Quién debe presentar el Modelo 216? Toda persona o entidad residente en España que pague rentas a un no residente sujetas a retención en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), según los artículos 24 y 31 del Texto Refundido de la Ley del IRNR (RDLeg 5/2004). No hace falta que el cliente "tenga negocio internacional": basta con uno de estos seis perfiles, que casi cualquier despacho tiene ya en su cartera sin haberlo detectado.
1SL con socio extranjero
Cualquier sociedad limitada española con un socio no residente que cobra dividendos. No hace falta que sea una gran empresa: una pyme familiar con un socio fundador que emigró ya genera esta obligación.
2Propietario no residente que alquila
Clientes con inmuebles en zona de costa comprados por extranjeros que los ponen en alquiler a una empresa o profesional (no a un particular, ver sección 6).
3Empresa que paga cánones de software
Cualquier cliente que licencia software, plantillas, plugins o contenido digital de un proveedor extranjero está pagando cánones sujetos a retención según convenio.
4Contratación de artistas/deportistas extranjeros
Un ayuntamiento, sala de eventos o empresa que contrata a un artista o deportista no residente para una actuación puntual, aunque el pago se canalice a través de una agencia.
5Empresa con préstamos de matriz extranjera
Filiales españolas de grupos internacionales que pagan intereses por financiación intragrupo recibida de la matriz o de otra sociedad del grupo no residente.
6Cliente que contrata servicios profesionales fuera
Autónomos o empresas que pagan honorarios a un consultor, diseñador o profesional no residente que factura sin establecimiento permanente en España.
Si tu despacho lleva la contabilidad de más de treinta clientes, es estadísticamente muy probable que ya tengas alguno de estos seis perfiles activo ahora mismo, presentando (o debiendo presentar) el 216 sin que nadie lo haya marcado como "cliente IRNR" en tu sistema.
3. Tipos de retención IRNR 2026: 24%, 19%, convenios y el certificado de residencia fiscal
¿Qué tipo de retención se aplica a un pago a un no residente? Depende de tres factores: el tipo de renta, el país de residencia del perceptor y si existe un convenio de doble imposición aplicable. El tipo general es el 24%, pero se reduce al 19% para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein cuando existe efectivo intercambio de información tributaria.
| Concepto | Tipo general | Tipo reducido / exención | Condición |
|---|---|---|---|
| Rentas sin categoría específica | 24% | 19% | Residente UE/Islandia/Noruega/Liechtenstein con efectivo intercambio de información |
| Dividendos | 19% | 0% (exención matriz-filial) | Participación ≥5% (o inversión >20M€), mantenida ≥1 año, motivo económico válido — art. 14.1 h)/k)/l) TRLIRNR |
| Intereses | 19% | Exento | Residentes UE — art. 14 TRLIRNR |
| Cánones / royalties | Según convenio (típ. 5%-15%) | Variable | Límite fijado en cada Convenio de Doble Imposición (Anexo III Manual AEAT) |
| Trabajadores de temporada | 2% | — | Régimen especial |
| Artistas / deportistas no residentes | 24% (no UE) / 19% (UE) | — | Sobre importe bruto facturado |
El certificado de residencia fiscal: el documento que evita el desastre
¿Necesito el certificado de residencia fiscal para aplicar un tipo reducido? Sí, siempre. Es el único documento que justifica ante la AEAT que el perceptor tiene derecho al tipo reducido o a la exención de convenio, y sin él la Administración puede exigir la retención al tipo general aunque el convenio realmente amparase un tipo menor.
Tres precisiones que separan a una gestoría sólida de una expuesta a inspección:
- Debe ser el certificado específico emitido "a efectos de convenio", no un certificado de residencia genérico (que no sirve para justificar el tipo reducido).
- Tiene una vigencia habitual de un año: en pagos recurrentes (alquileres, dividendos periódicos) hay que pedir la renovación cada ejercicio, no reutilizar el del año anterior.
- Debe conservarse como soporte documental completo ante una eventual comprobación, junto con el expediente del pago.
La exención matriz-filial del artículo 14 TRLIRNR
Para que un dividendo pagado a una matriz o socio significativo no residente esté exento, deben cumplirse simultáneamente los requisitos del artículo 14.1 h)/k)/l) del Texto Refundido de la Ley del IRNR: participación mínima del 5% (o valor de adquisición superior a 20 millones de euros), mantenida durante al menos un año (ininterrumpido o completado a posteriori), y que la operación responda a motivos económicos válidos y no a la mera finalidad de reducir la carga fiscal. Una consulta vinculante reciente de la Dirección General de Tributos ha confirmado la aplicación de esta exención en un supuesto de sociedad española con socio holding residente en otro Estado miembro de la UE, lo que refuerza que el criterio administrativo sigue siendo favorable cuando se cumplen estos tres requisitos con rigor documental.
4. Los datos nuevos del 296 (ISIN, LEI, clave de mercado, personalidad del titular) y cómo capturarlos en cada pago
¿Qué información nueva pide el modelo 296 desde la reforma? Cuatro elementos que antes no formaban parte del diseño de registro: el código ISIN del valor, el código LEI de la entidad emisora, una clave de mercado con cinco categorías (A a E) y una nueva clave de personalidad del titular registral (F para persona física, J para persona jurídica). Todos aplican por primera vez a la declaración del ejercicio 2026, que se presenta en enero de 2027.
| Campo nuevo | Qué identifica | Cuándo pedirlo | A quién pedirlo |
|---|---|---|---|
| Código ISIN | Identificación individualizada de cada valor que genera el dividendo declarado | En el momento del pago del dividendo | Depositario / broker / entidad financiera del socio |
| Código LEI | Identificador de entidad legal de la sociedad emisora del valor | Al dar de alta la operación de dividendos | Registro mercantil / GLEIF / la propia empresa emisora |
| Clave de mercado (A-E) | Si el valor cotiza en mercado español, UE, otro mercado oficial, mercado no oficial o no cotiza | Al clasificar el tipo de participación del socio | Documentación societaria interna |
| Clave de personalidad del titular (F/J) | Si el perceptor es persona física o persona jurídica | En el alta del expediente del cliente/socio no residente | NIE/CIF y escritura o pasaporte del titular |
Nuevos anexos del modelo 210 que conviene tener presentes
Aunque el 210 lo presenta directamente el no residente (o su representante), tu gestoría suele acabar preparando la documentación de soporte cuando el cliente es el pagador o el propio no residente confía la gestión al despacho. Dos anexos nuevos afectan directamente al tipo de expediente que necesitas montar:
- Anexo de desglose de dividendos: mismas claves ISIN/LEI/clave de mercado que en el 296, pero a nivel de autoliquidación individual.
- Anexo de gastos deducibles de inmuebles arrendados: aplicable cuando el contribuyente no residente UE/EEE deduce gastos según el artículo 24.6 TRLIRNR. Exige "número de días" de arrendamiento o disponibilidad, "cuota de participación" del propietario y "clave de referencia catastral".
Deja de perseguir el ISIN de un dividendo diez meses después
Cuando la retención se registra en el momento del pago, COPILOT GESTORIA conserva junto a la factura o el justificante bancario los datos fiscales asociados a ese cliente, listos para cuando llegue el momento de generar el modelo correspondiente. Menos llamadas de última hora al broker o al banco del socio.
Ver cómo funciona5. Los errores más caros con el IRNR y lo que cuesta cada uno
¿Cuánto puede costar un error en el IRNR? La respuesta varía según si el error afecta al ingreso de la retención (regularización + sanción sobre la cuota) o solo a la obligación informativa (sanción fija por dato). Esta es la tabla que ningún contenido en español sobre el 216/296 se ha atrevido a cuantificar hasta ahora.
| Error | Coste estimado | Base legal |
|---|---|---|
| No retener por falta de certificado de residencia, asumiendo tipo reducido "de palabra" | Regularización del 100% de la retención no practicada + sanción del 50%-150% de esa cuota | Art. 14 TRLIRNR + Art. 191 LGT |
| No presentar el Modelo 296 aunque la retención fuera del 0% por convenio | 20 €/dato, mínimo 300 €, máximo 20.000 € (mitad si es voluntario fuera de plazo) | Art. 198 LGT |
| No presentar el 216 negativo (sin actividad ese trimestre) | 200 € con requerimiento previo / 100 € sin requerimiento previo, por trimestre omitido | Régimen sancionador específico de declaraciones negativas |
| Aplicar el código de país de residencia incorrecto (24% en vez de 19%, o al revés) | Regularización de la diferencia + recargos por extemporaneidad (1%+1%/mes, hasta 15% a partir de 12 meses, más intereses) | Art. 27 LGT |
| No retener al inquilino-empresa de un propietario no residente por confundirlo con particular | Regularización íntegra de la retención + sanción; en alquileres de larga duración, el acumulado de 4 años no prescritos puede ser significativo | Art. 191 LGT |
| No recopilar ISIN/LEI/clave de personalidad durante 2026 y reconstruir en enero de 2027 | Coste operativo (horas de gestoría bajo presión de plazo) con riesgo real de presentar el 296 tarde | Orden HAC/623/2026 + Art. 198 LGT |
| No verificar los requisitos de la exención matriz-filial (participación, permanencia, motivo económico) | Retención indebidamente no practicada (contingencia) o retención excesiva (gestión de devolución posterior + cliente insatisfecho) | Art. 14.1 h)/k)/l) TRLIRNR |
| No prorratear correctamente los gastos deducibles del inmueble (días, cuota de participación) | Declaración incorrecta en el punto exacto que la reforma marca como objetivo de control | Art. 24.6 TRLIRNR + nuevo anexo Orden HAC/623/2026 |
| Declarar mal la personalidad F/J del titular en el nuevo campo del 296 | Riesgo de incidencia de validación en la presentación + posible recalificación como declaración inexacta | Orden HAC/623/2026 + Art. 199 LGT |
| Ignorar el derecho de un fondo no residente a solicitar devolución de retenciones por insuficiencia de cuota | Coste de oportunidad para el cliente y reputacional para la gestoría | Resolución TEAC nº 384/2022, de 20 de octubre de 2025 |
Un ejemplo con números concretos: si tu cliente reparte un dividendo de 50.000 € a un socio extranjero y se aplica un 0% por convenio sin el certificado de residencia fiscal debidamente soportado, la Administración puede exigir el 19% que correspondía (9.500 €) más una sanción de hasta el 150% de esa cuota en caso de infracción muy grave (hasta 14.250 €). Total: hasta 23.750 € por no haber pedido un documento.
Jurisprudencia reciente que conviene tener presente
El 20 de octubre de 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (resolución nº 384/2022) cambió su criterio para reconocer que una entidad no residente —en este caso, un fondo de inversión— puede solicitar la devolución de las retenciones soportadas en España cuando no pudo deducirlas en su país de residencia por insuficiencia de cuota, con fundamento en el artículo 14.1.l) TRLIRNR y el principio de libre circulación de capitales de la Unión Europea. Antes de esta resolución, la Administración denegaba sistemáticamente estas devoluciones. Si tu despacho gestiona clientes españoles que pagan dividendos a fondos de inversión no residentes, conviene informarles de que ahora tienen esta vía disponible.
Un error de 23.750 € se evita con un documento de una página
COPILOT GESTORIA cruza los datos de cada modelo fiscal generado con las alertas de cumplimiento normativo, para que la falta de un certificado de residencia o una casilla mal rellenada no se te pase entre cientos de expedientes trimestrales.
Ver cumplimiento normativo automático6. Casos prácticos: socio extranjero, arrendador no residente, cánones y servicios profesionales
Socio extranjero que cobra dividendos de una SL española
Una SL con tres socios, uno de ellos residente en Alemania con el 30% del capital, reparte dividendos tras el cierre del ejercicio. Al superar el 5% de participación y mantenerse más de un año, procede analizar la exención matriz-filial del artículo 14.1 TRLIRNR. Si se cumplen los requisitos y se cuenta con el certificado de residencia a efectos de convenio, la retención puede ser del 0%, pero el pago sigue debiendo declararse en el 216 del trimestre correspondiente y, desde el ejercicio 2026, con ISIN/LEI/clave de mercado listos para el 296 de enero de 2027.
Arrendador no residente de vivienda en la costa
Un propietario italiano compra un apartamento en la Costa del Sol y lo alquila a una empresa que lo destina a vivienda de sus empleados desplazados. Al ser el arrendatario una empresa, existe obligación de retener (24% o 19% según certificado de residencia). Si en cambio el inquilino fuera un particular, no habría retención y sería el propio no residente quien debería autoliquidar directamente vía Modelo 210, ahora con los nuevos plazos de abril del año siguiente para el caso de rentas agrupadas.
Cánones de software a proveedor extranjero
Una empresa española licencia una plantilla de diseño de un proveedor residente en Estados Unidos. El pago constituye un canon sujeto a retención según el convenio de doble imposición aplicable (típicamente entre el 5% y el 15%, según el límite fijado en cada convenio). Sin el certificado de residencia fiscal del proveedor, la Administración puede exigir el tipo general.
Servicios profesionales de consultor no residente
Un despacho de arquitectura contrata a un consultor freelance residente en Portugal para un proyecto puntual, sin que este tenga establecimiento permanente en España. El pago está sujeto a retención IRNR salvo que el convenio de doble imposición hispano-luso exima esta renta por tratarse de beneficios empresariales sin establecimiento permanente; en cualquier caso, la operación debe quedar reflejada en el 216 del trimestre, aunque el resultado de la retención sea cero.
7. Protocolo de implantación en tu despacho: checklist trimestral y cierre de enero 2027
La diferencia entre una gestoría que llega tranquila a enero de 2027 y una que reconstruye expedientes a contrarreloj está en un solo hábito: capturar los datos en el momento del pago, no al final del año. Este es el protocolo que puedes aplicar desde el próximo trimestre.
Checklist trimestral (aplicar en cada presentación del 216)
- Identificar si el cliente tiene alguno de los 6 perfiles de pagador a no residentes (sección 2).
- Verificar que existe certificado de residencia fiscal "a efectos de convenio" vigente para cada perceptor no residente, antes de aplicar tipo reducido.
- Confirmar el código de país de residencia correcto en cada expediente.
- Si el pago corresponde a dividendos: registrar código ISIN, código LEI y clave de mercado (A-E) del valor en el momento del pago.
- Registrar si el titular registral es persona física (F) o persona jurídica (J).
- En arrendamientos: confirmar si el arrendatario es empresa/profesional (retención obligatoria) o particular (autoliquidación directa del no residente).
- En inmuebles arrendados: documentar número de días de disponibilidad, cuota de participación y referencia catastral.
- Presentar el 216 del trimestre, incluida la declaración negativa si no hubo actividad.
Checklist de cierre para enero de 2027 (Modelo 296)
- Confirmar que los cuatro 216 trimestrales de 2026 están presentados y cuadran con el resumen anual.
- Revisar que cada operación de dividendos tiene ISIN, LEI y clave de mercado completos.
- Verificar la clave de personalidad del titular (F/J) en cada perceptor.
- Contrastar los certificados de residencia fiscal utilizados durante el año y su vigencia.
- Presentar el Modelo 296 dentro del plazo de enero, evitando la presión de última semana.
Puedes consultar más detalle sobre cómo se relacionan las declaraciones trimestrales con los resúmenes anuales en nuestra guía del Modelo 111 y sus 7 retenciones IRPF, o revisar los errores más comunes que también aplican por analogía en el Modelo 303. Si gestionas clientes con proveedores internacionales, te puede interesar también nuestro análisis del Modelo 111 vs Modelo 190, que sigue la misma lógica de declaración trimestral vs. resumen anual que el 216/296.
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La Orden HAC/623/2026 no es una de esas normas que se puede archivar como "ya lo veremos en enero". Modifica formalmente los modelos 210 y 296, pero su efecto real empieza hoy, en cada pago que uno de tus clientes hace a un socio, un arrendador, un proveedor de software o un consultor no residente. El Modelo 216 conserva su formulario intacto, pero deja de ser un simple trámite trimestral para convertirse en el momento exacto en el que hay que capturar los datos —ISIN, LEI, clave de mercado, personalidad del titular, certificado de residencia— que en enero de 2027 ya no se podrán reconstruir con la misma facilidad.
Las gestorías que actúen ahora, trimestre a trimestre, llegarán a la campaña del 296 con los expedientes cerrados y un simple trámite de presentación. Las que esperen a enero se encontrarán reclamando documentación de operaciones de hace casi un año, bajo la presión del plazo y con el riesgo real de una sanción del artículo 198 de la Ley General Tributaria por una declaración incompleta o presentada fuera de plazo.
No hace falta abordar esta reforma cliente por cliente y con hojas de cálculo. Automatizar la recopilación de datos fiscales en el momento del pago, cruzar automáticamente los modelos entre sí y recibir avisos antes de cada plazo es exactamente el tipo de trabajo que un sistema de gestión fiscal moderno debe hacer por ti, dejándote a ti la revisión experta y la relación con el cliente.
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Fuentes normativas: Orden HAC/623/2026, de 12 de junio (BOE núm. 152, 23-jun-2026, BOE-A-2026-13573); Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aprobado por Real Decreto Legislativo 5/2004, arts. 14, 24 y 31; Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 27, 191, 198 y 199; Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central nº 384/2022, de 20 de octubre de 2025. Consulta el texto oficial en la Sede Electrónica de la AEAT y en el Boletín Oficial del Estado.
