Más de 82.000 divorcios al año en España. Un mercado inmobiliario con 641.919 compraventas en 2024. Y una Hacienda que, durante años, ha denegado sistemáticamente la exención por reinversión al cónyuge que tuvo que dejar la vivienda familiar porque así lo ordenó el juez.
El resultado: decenas de miles de euros pagados de más en el IRPF por contribuyentes que tenían todo el derecho a no pagar. Y gestores que, sin saberlo, aplicaron el criterio administrativo cuando la solución correcta era otra.
El Tribunal Supremo acaba de cerrar este debate con su segunda sentencia en el mismo sentido. La STS 646/2026, de 27 de mayo, confirma y amplía la doctrina fijada en la STS 553/2023: el cónyuge que se va por sentencia de divorcio no pierde la consideración de vivienda habitual a efectos del IRPF. La clave no está en quién vive allí en el momento de la venta, sino en quién se vio obligado a irse por una resolución judicial.
Para una gestoría que gestiona la Renta de clientes divorciados con ventas de vivienda, esta sentencia tiene implicaciones inmediatas. La campaña de Renta 2025 cierra el 30 de junio de 2026. Hay una ventana muy estrecha para revisar declaraciones, presentar rectificativas y evitar que los clientes paguen lo que no deben.
Esta guía cubre todo lo que necesitas saber: el marco legal exacto, la cronología doctrinal desde la DGT restrictiva hasta el Supremo garantista, seis casos prácticos resueltos con cifras reales, la guía paso a paso para la rectificativa, y un listado de verificación con los puntos que debes comprobar en cualquier declaración con este supuesto.
Si tienes un cliente que vendió o va a vender la vivienda familiar tras su divorcio, este artículo te da las herramientas para no cometer el error más caro de la temporada de Renta.
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Qué establece la STS 646/2026: el caso de Granada y el fallo del Supremo
La STS 646/2026 resuelve un caso que podría protagonizar cualquier cliente de tu despacho. Una pareja adquiere su vivienda en Granada en 2002. En mayo de 2012, la sentencia de divorcio aprueba el convenio regulador: el uso de la vivienda familiar se atribuye a la exesposa y a los tres hijos comunes. El marido abandona el inmueble en junio de 2012 y se traslada a un piso de alquiler.
Años después, ambos deciden vender. El marido aplica en su declaración de IRPF la exención por reinversión del artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), y reinvierte el importe obtenido en una nueva vivienda.
El iter: TEAR, TSJ de Andalucía y Tribunal Supremo
La AEAT inicia un procedimiento de comprobación limitada y emite liquidación provisional eliminando la exención. El argumento: en el momento de la transmisión, la vivienda no constituía la residencia habitual del marido ni lo había sido en los dos años anteriores, pues él la había abandonado más de diez años antes.
El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía desestima la reclamación del contribuyente. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirma el criterio de la Administración. El marido recurre en casación ante el Tribunal Supremo.
El desenlace es relevante: el Abogado del Estado no se opone al recurso y se adhiere a las pretensiones del contribuyente, reconociendo que el asunto ya había sido resuelto favorablemente para el contribuyente por la STS 553/2023.
La doctrina del Supremo en palabras llanas
La Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, en su sentencia de 27 de mayo de 2026 (Recurso de Casación 6833/2024), establece con claridad:
"No existe precepto legal alguno que justifique un diferente trato para el cónyuge que cesa en el uso de la residencia habitual, siendo la interpretación más coherente con el principio de igualdad ante la ley la de equiparar ambos cónyuges haciendo que la aplicación de la exención quede condicionada al cumplimiento de los requisitos a través del cónyuge que permaneció en el inmueble."
El Supremo revoca la sentencia del TSJ de Andalucía y anula las resoluciones administrativas. Reconoce expresamente el derecho del contribuyente a aplicar la exención por reinversión. El fallo consolida la jurisprudencia iniciada con la STS 553/2023 (RC 7851/2021, ponente Excmo. Sr. Rafael Toledano Cantero): son ya dos sentencias del mismo Tribunal en el mismo sentido.
El marco legal: art. 38 LIRPF y art. 41 bis.3 RIRPF
Para aplicar correctamente esta doctrina en el despacho, hay dos preceptos que todo gestor debe tener en la punta de los dedos.
Art. 38.1 LIRPF — La exención por reinversión en vivienda habitual
El artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF establece que quedan exentas de tributación las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. El plazo es de dos años desde la transmisión, o dos años antes (reinversión anticipada).
Si la reinversión es parcial, la exención se aplica en proporción al importe reinvertido respecto al total obtenido.
Art. 41 bis.3 RIRPF — La salvaguarda específica para divorcios
El artículo 41 bis del Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del IRPF (RIRPF), define qué es vivienda habitual. El apartado 3, en su redacción vigente, es la clave en supuestos de divorcio:
"En los supuestos de separación matrimonial o divorcio del contribuyente, cuando por resolución judicial se produzca la atribución de la vivienda al cónyuge no propietario y el transmitente deje de ocuparla, se entenderá que dicha vivienda mantiene la consideración de habitual para el transmitente durante el tiempo en que lo sea para el otro cónyuge."
La interpretación administrativa restrictiva exigía que el abandono fuera "consecuencia directa e inmediata" de la resolución judicial y negaba la exención si habían pasado más de dos años entre el abandono y la venta. El Supremo rechaza esa lectura: lo que cuenta es que el cónyuge que permaneció en la vivienda la tenga como habitual en el momento de la transmisión o la hubiera tenido en los dos años anteriores.
La cronología doctrinal: de la DGT restrictiva al Supremo garantista
| Fecha | Hito | Criterio para el cónyuge que se fue |
|---|---|---|
| Antes 2023 | DGT restrictiva | No puede aplicar la exención si lleva más de 2 años fuera de la vivienda |
| 05-05-2023 | STS 553/2023 (RC 7851/2021) | Sí puede: la habitualidad se evalúa respecto a quien SE QUEDÓ |
| 27-09-2023 | DGT V2588-23 | DGT adopta el criterio TS; reconoce exenciones art. 33.4.b) y art. 38 |
| 13-10-2025 | DGT V1797-25 | Consolida: "se entenderá que también tiene tal carácter para la consultante" |
| 31-03-2025 | TEAC 00/06769/2024 | La exención es un DERECHO, no una opción; ejercitable vía rectificativa posterior |
| 07-04-2026 | TEAC Res. 7402/2022 | Distingue divorcio (sí aplica TS) de traslado laboral (no aplica) |
| 27-05-2026 | STS 646/2026 (RC 6833/2024) | 2.ª sentencia TS: consolida jurisprudencia, anula TEAR + TSJ Andalucía |
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Los 5 requisitos que debes verificar caso a caso
La exención no es automática. Antes de incluirla en la declaración, hay cinco puntos que el gestor debe confirmar.
Requisito 1 — La vivienda era habitual para el cónyuge que se quedó
La habitualidad se evalúa respecto al excónyuge que permaneció en el inmueble. Debe haber sido vivienda habitual en el momento de la transmisión o haberlo sido en cualquier momento dentro de los dos años anteriores a la venta. La DGT V1797-25 de 13 de octubre de 2025 lo confirma literalmente: "Si la vivienda tenía la consideración de habitual para el excónyuge que permaneció en ella en el momento de la transmisión o en los dos años anteriores, se entenderá que también tiene tal carácter para la consultante."
El documento de acreditación es el empadronamiento del excónyuge en la dirección de la vivienda durante el periodo relevante, junto con la sentencia de divorcio o el convenio regulador que atribuya el uso.
Requisito 2 — El abandono fue consecuencia de separación, divorcio o nulidad
El art. 41 bis.3 RIRPF exige que el cese de residencia sea consecuencia de una resolución judicial en un proceso de separación, divorcio o nulidad. No vale cualquier tipo de separación de hecho no formalizada judicialmente. El documento clave es la sentencia de divorcio firme o el auto de medidas provisionales que atribuya la vivienda.
Requisito 3 — Plazo de reinversión de dos años (cómputo exacto)
El plazo de dos años se computa desde la escritura de compraventa (fecha de transmisión), no desde la sentencia de divorcio. La reinversión puede ser anticipada (hasta dos años antes de la venta) o posterior (hasta dos años después). Si el cliente compró una nueva vivienda antes de vender la familiar, hay que verificar que no han pasado más de dos años entre ambas escrituras.
Requisito 4 — Reinversión total o parcial: el cálculo cambia
Si el cliente reinvierte el 100% del importe obtenido en la venta de su parte, la exención es total: la ganancia patrimonial íntegra queda exenta. Si solo reinvierte una parte, la exención es proporcional. La fórmula: ganancia exenta = ganancia total × (importe reinvertido / importe total obtenido). La diferencia entre reinversión total y parcial puede suponer varios miles de euros de cuota adicional.
Requisito 5 — Documentación a aportar si Hacienda comprueba
En caso de comprobación limitada o requerimiento de la AEAT, el contribuyente (con su gestor) deberá acreditar:
- Sentencia de divorcio firme o convenio regulador con atribución de uso de la vivienda
- Certificado de empadronamiento del excónyuge que permaneció (para acreditar habitualidad)
- Escritura de compraventa de la vivienda transmitida (con fecha y precio de adquisición y transmisión)
- Escritura o contrato de la nueva vivienda adquirida (para acreditar la reinversión y su fecha)
- Justificante de que el importe obtenido se destinó a la nueva vivienda (transferencias, préstamo hipotecario)
- Si hay hipoteca pendiente, el saldo pendiente de amortización para calcular el importe neto obtenido
6 casos prácticos resueltos con cifras reales
Los casos prácticos son la parte más útil de este artículo para el trabajo diario en el despacho. Todos los importes se calculan con los tipos del IRPF vigentes para la base del ahorro en 2025.
| Tramo de ganancia patrimonial | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.001 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % Novedad 2025 |
Caso 1 — Divorcio con hijos, reinversión total (caso tipo STS 646/2026)
Datos: Juan y María, divorcio en 2012. Sentencia atribuye la vivienda (adquirida en 2005 por 180.000 €) a María y los tres hijos. Juan se va a un piso de alquiler. En marzo de 2026, venden la vivienda por 320.000 € (gastos de transmisión: 10.000 €). Juan reinvierte sus 155.000 € en la compra de un piso nuevo.
| Ganancia patrimonial de Juan | 50% × (310.000 − 185.000) = 62.500 € |
| IRPF sin exención | 19% × 6.000 + 21% × 44.000 + 23% × 12.500 = 13.255 € |
| IRPF con exención (reinversión total) | 0 € |
| Ahorro fiscal aplicando la STS 646/2026 | 13.255 € |
Caso 2 — Reinversión parcial: cuando el cliente solo reinvierte la mitad
Datos: Mismos datos que el Caso 1. Pedro solo reinvierte 80.000 € de los 155.000 € obtenidos en la venta. El resto lo destina a otros fines.
| Proporción reinvertida | 80.000 / 155.000 = 51,6 % |
| Ganancia exenta | 62.500 × 51,6 % = 32.250 € |
| Ganancia tributable | 62.500 − 32.250 = 30.250 € |
| IRPF a pagar | 19% × 6.000 + 21% × 24.250 = 6.232 € |
| Ahorro vs. sin exención alguna | 7.023 € |
Consejo: si el cliente tiene capacidad de reinvertir el total, merece la pena el análisis previo. La diferencia entre reinversión total y parcial en este caso es de más de 7.000 € adicionales de ahorro.
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Caso 3 — El plazo de dos años de la reinversión anticipada: cuidado con las fechas
Datos: Laura y Marcos, divorcio en enero de 2024. Marcos compra un piso nuevo en diciembre de 2023 (un mes antes del divorcio). En enero de 2026, venden la vivienda familiar por 250.000 €.
- Escritura de compra nueva vivienda: diciembre 2023
- Escritura de venta vivienda familiar: enero 2026
- Diferencia: 25 meses → fuera del plazo de 2 años (24 meses)
Caso 4 — Mayor de 65 años divorciado: exención total sin reinvertir
Datos: Antonio (68 años) y Carmen (66 años), divorcio en 2018. Carmen y los hijos se quedan en la casa. Antonio se va. En 2026, venden por 400.000 € (adquirida en 2000 por 120.000 €). Antonio no reinvierte porque ya tiene otra vivienda.
El artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF establece la exención total de la ganancia patrimonial para contribuyentes mayores de 65 años en la transmisión de su vivienda habitual. Gracias al cambio de criterio de la DGT en la consulta V2588-23 de 27 de septiembre de 2023 — adoptado a la doctrina de la STS 553/2023 — Antonio puede aplicar esta exención aunque lleve ocho años sin residir allí.
| Ganancia patrimonial de Antonio (estimada) | 50% × (390.000 − 125.000) = 132.500 € |
| IRPF sin exención | 19% × 6.000 + 21% × 44.000 + 23% × 82.500 = 29.175 € |
| IRPF con exención art. 33.4.b) | 0 € (exención total, sin necesidad de reinvertir) |
| Ahorro fiscal | 29.175 € |
Este es el supuesto de mayor impacto económico. Un gestor que no comprueba la edad del cliente en el momento de la venta puede privarlo de casi 30.000 euros de ahorro fiscal sin necesidad alguna de reinvertir.
Caso 5 — Extinción de condominio con compensación en metálico
Datos: Isabel y Roberto. En el convenio regulador de 2025, Roberto se queda con la totalidad de la vivienda y paga a Isabel su parte: 120.000 € (50% del valor actualizado de 240.000 €). Isabel adquirió su mitad en 2010 por 80.000 €.
La extinción de condominio con adjudicación íntegra a un cónyuge y compensación en metálico al otro sí genera ganancia patrimonial para el cónyuge que cede su parte, por el diferencial entre el valor de transmisión de su participación y el coste de adquisición.
| Ganancia patrimonial de Isabel | 120.000 − 80.000 = 40.000 € (aproximado, sin gastos) |
| IRPF sin exención | 19% × 6.000 + 21% × 34.000 = 8.280 € |
| ¿Puede aplicar exención si reinvierte los 120.000 €? | Sí, en los 2 años siguientes a la escritura de extinción |
Caso 6 — Ya presenté la Renta sin aplicar la exención: la rectificativa
Datos: Fernando vendió la vivienda familiar (tras su divorcio) en octubre de 2024, declaró la ganancia en la Renta 2024 presentada en mayo de 2025, pero no aplicó la exención por desconocer la doctrina del Supremo. Pagó 18.000 € de IRPF. En junio de 2026 su gestor le informa de la STS 646/2026.
¿Puede reclamar ahora? Sí. El TEAC 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025, establece que la exención por reinversión es un derecho del contribuyente, no una opción tributaria sujeta a plazo de ejercicio. Puede ejercitarse al presentar la declaración original o mediante rectificación de autoliquidación posterior.
| Declaración original presentada | Mayo 2025 (Renta 2024) |
| Plazo máximo para rectificativa | 4 años desde el fin del plazo de presentación (art. 66 Ley 58/2003 LGT) → hasta junio 2029 |
| IRPF pagado de más (estimado) | 18.000 € |
| Importe a recuperar vía rectificativa | hasta 18.000 € |
Cómo hacer la rectificativa si el cliente ya presentó mal la declaración
El procedimiento de rectificativa es la vía para recuperar el IRPF pagado de más cuando el cliente ya presentó la declaración sin aplicar la exención. El TEAC 00/06769/2024 zanja cualquier duda: el plazo para ejercer este derecho es el plazo general de prescripción tributaria, no un plazo específico más corto.
¿Cuándo procede y cuál es el plazo?
Procede siempre que el cliente hubiera tenido derecho a la exención y no la hubiera aplicado en la declaración original. El plazo es de cuatro años desde el fin del plazo voluntario de presentación (artículo 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria). Para la Renta 2024 (plazo hasta 30 de junio de 2025), el plazo de rectificativa vence el 30 de junio de 2029. Para la Renta 2025 (plazo hasta 30 de junio de 2026), el plazo será hasta el 30 de junio de 2030.
Urgencia inmediata: Si el cliente vendió la vivienda en 2025 y aún no ha presentado la Renta 2025, presentarla directamente con la exención aplicada es más sencillo que hacerlo sin ella y rectificar después. La campaña de Renta 2025 cierra el 30 de junio de 2026.
Paso a paso: acceso en Renta Web
- Acceder a la Sede Electrónica de la AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es) con certificado digital, DNIe o Cl@ve.
- Ir a Renta 2024 (o el año que corresponda) → "Modificar declaración presentada".
- Seleccionar "Solicitar rectificación de autoliquidación".
- Acceder a la sección de ganancias y pérdidas patrimoniales → transmisiones de bienes inmuebles.
- Marcar la casilla de exención por reinversión en vivienda habitual y consignar el importe reinvertido.
- Adjuntar la documentación justificativa: sentencia de divorcio, convenio regulador, escrituras, justificante de reinversión, empadronamiento del excónyuge.
- Firmar y presentar. La AEAT tiene seis meses para resolver desde la presentación de la solicitud.
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Lista de verificación para el gestor: 8 puntos antes de presentar
Cada vez que tengas un cliente divorciado con una venta de vivienda en el ejercicio fiscal, repasa estos ocho puntos antes de presentar la declaración.
Si no era la vivienda conyugal, la doctrina TS no aplica directamente.
Necesaria para aplicar el art. 41 bis.3 RIRPF. Sin resolución judicial, no aplica.
Acreditar con empadronamiento del excónyuge en la dirección.
Si es así, el art. 33.4.b) LIRPF ofrece exención total sin necesidad de reinvertir.
Verificar que la reinversión esté dentro del plazo de 2 años (antes o después de la venta, de fecha a fecha).
Si es parcial, calcular la proporción para aplicar la exención correctamente y tributar solo por la ganancia no reinvertida.
El importe para el cálculo de la exención es el valor de transmisión; la hipoteca no reduce la ganancia, pero sí puede reducir el importe disponible para reinvertir.
Si es así, valorar rectificativa de autoliquidación. Plazo: 4 años desde el fin del periodo voluntario de presentación (art. 66 Ley 58/2003 LGT).
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Preguntas frecuentes que te harán tus clientes
Conclusión: lo que debes hacer esta semana antes del 30 de junio
La STS 646/2026 no es una novedad doctrinal aislada. Es la consolidación de un criterio que lleva tres años asentándose: la STS 553/2023 lo fijó, la DGT lo adoptó en 2023 y 2025, y ahora el Supremo lo reafirma con una segunda sentencia que anula explícitamente el criterio contrario del TSJ de Andalucía y de la AEAT.
Para una gestoría que gestiona cientos de declaraciones de renta, las implicaciones prácticas son claras:
- Para la Renta 2025 que aún no se ha presentado: revisar si algún cliente divorciado vendió vivienda en 2025. Si es así, verificar los ocho puntos del listado de este artículo y aplicar la exención si procede. La campaña cierra el 30 de junio de 2026.
- Para declaraciones ya presentadas sin la exención: valorar la rectificativa de autoliquidación. Los cuatro años de prescripción dan margen, pero cuanto antes se presente, antes se recupera el importe pagado de más.
- Para declaraciones futuras: incorporar los ocho puntos del listado de verificación al proceso de trabajo del despacho. Un divorcio más una venta de vivienda es siempre una señal de alerta para revisar la exención.
El impacto económico no es menor. Una ganancia patrimonial de 60.000 € — importe habitual en viviendas adquiridas hace 15-20 años y vendidas ahora — supone más de 12.000 € de IRPF sin la exención. Con ella, el contribuyente paga cero si reinvierte el total. Son 12.000 € que un gestor formado y atento puede salvarle al cliente.
Según la Estadística del IRPF 2023 publicada por la AEAT, en ese ejercicio se declararon 52.785 operaciones con ganancia exenta por reinversión en vivienda habitual, por un importe medio de 54.024 € por operación. El segmento de divorciados que podrían haberse beneficiado de esta doctrina y no lo hicieron por desconocimiento representa, previsiblemente, decenas de millones de euros en cuotas pagadas sin necesidad.
La herramienta es la normativa. El Supremo ya ha hablado. Lo que diferencia a una gestoría que da valor real a sus clientes de una que solo tramita declaraciones es precisamente esto: saber cuándo una sentencia cambia la práctica diaria del despacho y actuar en consecuencia.
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Referencias normativas y jurisprudenciales
- STS 646/2026, de 27 de mayo de 2026, RC 6833/2024. Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.
- STS 553/2023, de 5 de mayo de 2023, RC 7851/2021. Ponente: Excmo. Sr. Rafael Toledano Cantero. Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 2.ª del Tribunal Supremo.
- DGT V2588-23, de 27 de septiembre de 2023. Cambio de criterio DGT: reconoce exenciones arts. 33.4.b) y 38 LIRPF para ambos cónyuges.
- DGT V1797-25, de 13 de octubre de 2025. Consolida el criterio: habitualidad evaluada por el cónyuge que permaneció.
- TEAC 00/06769/2024, de 31 de marzo de 2025. La exención por reinversión es un derecho, no una opción sujeta a plazo.
- TEAC Resolución 7402/2022, de 7 de abril de 2026. Diferencia entre divorcio y traslado laboral a efectos de la exención.
- Artículo 38.1, Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF — Exención por reinversión en vivienda habitual.
- Artículo 33.4.b), Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF — Exención total para mayores de 65 años.
- Artículo 41 bis.3, Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, RIRPF — Concepto de vivienda habitual en divorcios.
- Artículo 66, Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria — Plazos de prescripción tributaria.
- Sede Electrónica AEAT — Renta Web, rectificativa de autoliquidación, Manual Práctico Renta 2025.
